Vender ou alugar o imóvel que ficou vago: a conta que quase ninguém faz direito

O inquilino devolveu as chaves e o imóvel ficou vazio. Nos primeiros trinta dias, parece um detalhe administrativo. No terceiro mês, já é a pergunta que volta toda semana na mesa do jantar: vender ou alugar?

Quase todo proprietário responde com uma frase, e não com uma conta. São sempre as mesmas. "Imóvel não some." "Aluguel é renda passiva." "Se eu vender, o dinheiro escorre entre os dedos." Todas podem estar certas. Nenhuma é decisão, porque nenhuma tem número.

Este artigo entrega o método. Você vai medir quanto o imóvel parado custa por mês, quanto o aluguel rende depois de tudo o que a planilha esquece, e quanto o capital preso na parede deixa de render em outro lugar. A escolha continua sua, mas apoiada em três números, e não em três frases.

Vale registrar o cenário enquanto você decide. Pelo índice FipeZAP de locação residencial, os aluguéis subiram 9,28% em doze meses até julho de 2026, contra 4,44% do IPCA. Do outro lado da balança, a Selic estava em 14,00% ao ano depois do Copom de 4 e 5 de agosto de 2026, e o Boletim Focus de 31 de agosto de 2026 projetava 13,75% para o fim de 2026 e 12,00% para o fim de 2027. Aluguel forte e juro alto ao mesmo tempo. É por isso que a conta importa mais hoje do que há dois anos.

[INDICE] - As três perguntas que antecedem a conta - O custo de carregar um imóvel parado, item por item - A rentabilidade real do aluguel depois de imposto, vacância e manutenção - O custo de oportunidade do capital preso na parede - O fator liquidez: quanto tempo esse imóvel leva para vender - Cenários em que alugar vence e cenários em que vender vence - A decisão quando o imóvel tem valor afetivo para a família

As três perguntas que antecedem a conta

Antes da planilha, responda três perguntas em voz alta. Se alguma tiver resposta firme, a matemática vira só confirmação.

Primeira: você precisa desse dinheiro nos próximos vinte e quatro meses? Se existe obra, dívida cara, tratamento de saúde ou filho entrando na faculdade, a discussão acabou. Nenhuma rentabilidade de aluguel resolve um problema de caixa que vence antes. Imóvel é o ativo mais lento que você tem e não serve como reserva de emergência.

Segunda: esse imóvel ainda serve à sua estratégia? Há diferença enorme entre um bom imóvel e um imóvel que faz sentido para você agora. O apartamento perfeito quando os filhos eram pequenos pode ser hoje o pior ativo da carteira: não gera renda relevante, não acompanha os vizinhos mais novos e ocupa capital que faria falta em outro lugar.

Terceira: você quer mesmo ser locador? Aluguel não é renda passiva. É um pequeno negócio com inquilino, vistoria, reajuste, inadimplência, reforma entre contratos e telefonema no domingo. Há administração profissional para isso, e ela cobra por isso. Se a ideia já cansa antes de começar, esse cansaço é custo real e entra na conta.

Só depois dessas respostas a aritmética vale. E ela tem três blocos: custo de carregar, rentabilidade líquida e custo de oportunidade.

O custo de carregar um imóvel parado, item por item

Imóvel vazio não é neutro. É uma assinatura mensal que você paga para não usar nada, e quase todo proprietário a subestima porque olha só o condomínio.

A tabela abaixo é a planilha de decisão. A coluna do meio explica o que entra em cada linha e a da direita traz o exemplo, que você troca pelos números do seu imóvel. São premissas, não cotações. O imóvel do exemplo é um apartamento de R$ 1.500.000, mediana dos 143 apartamentos anunciados para venda pela VITALE na extração de 3 de setembro de 2026.

NotaTabela 1. Custo de carregar um imóvel desocupado por um ano. A coluna Exemplo traz premissas didáticas para um apartamento de R$ 1.500.000 e deve ser trocada pelos números reais do seu imóvel. Fonte: método VITALE, com valor de referência da carteira própria VITALE, extração de 3 de setembro de 2026.

São R$ 33.300 por ano, R$ 2.775 por mês, ou 2,22% do valor do imóvel a cada doze meses. Um imóvel parado por dois anos consome perto de 4,5% do próprio preço sem que nada de ruim tenha acontecido. Para detalhar essas linhas em um imóvel maior, leia quanto custa manter um imóvel de alto padrão.

E falta o principal. O maior custo de carregar um imóvel parado não aparece na Tabela 1 porque não sai da conta corrente: é o dinheiro que aquele patrimônio deixou de render. Ele tem uma seção adiante.

A rentabilidade real do aluguel depois de imposto, vacância e manutenção

Todo mundo começa pelo número mais bonito, o aluguel bruto anunciado. Ele não existe na vida real: é o ponto de partida de uma cascata de deduções.

Comece pelo mercado. No informe do FipeZAP de julho de 2026, a rentabilidade média do aluguel residencial no país estava em 6,14% ao ano. Cuiabá entrou na série de locação naquele mês com rendimento estimado de 8,31% ao ano, acima da média nacional e atrás apenas de Recife, com 8,47%. Belém marcou 8,18%, Manaus 7,99% e Natal 7,85%.

Antes de comemorar, leia o detalhe que separa o investidor do entusiasta. No mesmo levantamento, imóveis de um dormitório renderam 6,78% ao ano e os de quatro dormitórios, 4,84%. Quanto maior e mais caro o imóvel, menor tende a ser a rentabilidade percentual. Padrão alto vende bem e aluga proporcionalmente pior. Quem projeta a renda de uma casa de R$ 3.000.000 pela média da cidade erra por construção.

Ao exercício. O apartamento vale R$ 1.500.000 e a premissa é um aluguel de R$ 7.500 por mês, ou 6,00% ao ano brutos, entre a média nacional e o patamar dos imóveis maiores. Agora deduza, na ordem.

Vacância. Nenhum imóvel fica alugado doze meses por ano para sempre. Entre um contrato e outro há reforma, anúncio, visita e negociação. Premissa: um mês vago por ano. Saem R$ 7.500 e sobram R$ 82.500.

Administração. Se você não vai conduzir cobrança, vistoria e reajuste pessoalmente, alguém vai, e cobra. Premissa de 10% sobre o recebido, R$ 8.250. Sobram R$ 74.250. Troque pelo percentual do seu contrato.

Custos fixos do mês sem inquilino. No mês vago, condomínio, IPTU proporcional, consumo mínimo e zeladoria voltam a ser seus: R$ 2.000, da Tabela 1. Sobram R$ 72.250.

Manutenção. Piso risca, torneira pinga, ar condicionado morre, pintura volta entre contratos. Reserve um aluguel por ano, R$ 7.500. Sobram R$ 64.750.

Seguro. R$ 1.800 no ano, linha da Tabela 1. Sobram R$ 62.950.

Imposto de renda. Aqui está o buraco que derruba as planilhas caseiras. O aluguel recebido de pessoa física é rendimento sujeito ao carnê-leão, com recolhimento mensal pela tabela progressiva. A Receita Federal lista o que pode ser abatido, desde que o encargo seja exclusivamente do locador: impostos, taxas e emolumentos sobre o bem, aluguel pago em sublocação, despesas de cobrança ou recebimento do rendimento e despesas de condomínio.

No exercício, o inquilino paga condomínio e IPTU, então essas linhas não deduzem. A administração entra, porque é despesa de cobrança. A base mensal fica em R$ 6.750.

A tabela mensal do IRPF vigente em 2026 aplica 27,5% com parcela a deduzir de R$ 908,73 para rendimentos acima de R$ 4.664,68. Sobre R$ 6.750, dá R$ 947,52. Como a base está entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00, incide ainda a redução criada pela Lei 15.270 de 2025, calculada por R$ 978,62 menos 0,133145 vezes o rendimento tributável, ou R$ 79,89. O imposto do mês fica em R$ 867,63, e em onze meses alugados, R$ 9.544 no ano. Sobram R$ 53.406.

De R$ 90.000 anunciados sobraram R$ 53.406. A rentabilidade líquida, medida sobre o valor de mercado do imóvel, é de 3,56% ao ano. Perdeu 40% do caminho entre o anúncio e a conta bancária.

E existe uma armadilha a mais. Essa conta supõe que o aluguel é a sua única renda tributável no mês. Se você já tem salário, pró-labore ou aposentadoria, a base sobe, o redutor da Lei 15.270 desaparece acima de R$ 7.350,00 e o aluguel é tributado na margem. Nessa hipótese, os mesmos R$ 6.750 pagam R$ 1.856,25 por mês, ou R$ 20.419 no ano. A renda líquida cai para R$ 42.531 e a rentabilidade recua de 3,56% para 2,84% ao ano. Mesmo imóvel, mesmo inquilino, mesmo aluguel, quase um ponto percentual de diferença só pela faixa em que você declara. Veja também renda com locação de alto padrão.

O custo de oportunidade do capital preso na parede

Agora a parte que quase ninguém faz. O imóvel vale R$ 1.500.000 no anúncio, mas não é isso que entra na sua conta se você vender. Existe atrito.

A premissa é 6% de comissão de intermediação, R$ 90.000, mais o imposto sobre o ganho de capital. Suponha o imóvel adquirido por R$ 900.000, valor declarado no imposto de renda. O ganho é de R$ 600.000 e, na primeira faixa de 15%, o imposto é de R$ 90.000. O capital líquido da venda fica em R$ 1.320.000.

Antes de aceitar esses R$ 90.000 como fatalidade, veja duas isenções descritas pela Receita Federal. A primeira alcança a venda de imóvel residencial quando o vendedor, em até 180 dias da celebração do contrato, aplica o produto na compra de outro imóvel residencial no Brasil, benefício utilizável uma vez a cada cinco anos e que não vale para terreno nem vaga de garagem. A segunda alcança a venda por valor igual ou inferior a R$ 440.000 do único imóvel do contribuinte, desde que ele não tenha vendido outro nos cinco anos anteriores. Benfeitorias comprovadas e reduções legais conforme a data de aquisição também alteram a base. Essa parte se faz com contador, nunca de memória.

São duas fotografias do mesmo patrimônio. Alugado, ele produz R$ 53.406 líquidos por ano. Vendido, vira R$ 1.320.000 em caixa.

Divida um pelo outro. R$ 53.406 sobre R$ 1.320.000 dá 4,05% ao ano. É isso que o aluguel rende medido contra o dinheiro que você teria em mãos. Compare com os juros que abriram este artigo: Selic de 14,00% ao ano em agosto de 2026 e projeção do Focus de 12,00% para o fim de 2027. Mesmo que o imposto levasse um quarto de um rendimento de 12,00% ao ano, sobrariam 9,00% ao ano, mais que o dobro dos 4,05% do aluguel.

O ponto de corte. Faça uma divisão só: renda líquida anual do aluguel, já sem vacância, administração, manutenção, seguro e imposto, dividida pelo dinheiro que sobraria da venda, já sem comissão e sem imposto. Se o resultado ficar abaixo da taxa líquida de uma aplicação conservadora, o aluguel só se sustenta pela valorização futura, e você é obrigado a dizer em voz alta quanto espera valorizar, todo ano, sem falhar. Quem não consegue escrever esse número não tem tese, tem torcida.

No exercício, a diferença anual é de R$ 65.394, o que separa os R$ 118.800 que o capital renderia a 9,00% ao ano dos R$ 53.406 do aluguel. Sobre o valor do imóvel, equivale a 4,36% ao ano de valorização necessária só para empatar. Ninguém sabe se Cuiabá vai entregar isso. O ponto é que agora existe um alvo, e não um palpite. Leia também imóvel versus CDI, uma leitura racional.

Uma ressalva a favor do imóvel: a valorização só é tributada na venda, e o aluguel tende a acompanhar a inflação, enquanto o juro alto de hoje pode não estar lá daqui a cinco anos. Isso não anula a diferença, apenas mostra que a decisão exige prazo, e não só taxa.

O fator liquidez: quanto tempo esse imóvel leva para vender

Há uma pergunta que precede o preço: existe comprador? Liquidez é parte do valor do ativo. Um imóvel que leva dois anos para vender vale menos que um idêntico que vende em três meses, porque nesses dois anos você segue pagando a Tabela 1.

A carteira própria da VITALE ajuda a enxergar a profundidade de cada faixa. Na extração de 3 de setembro de 2026, com cobertura de 100% dos anúncios de venda, eram 430 imóveis assim distribuídos.

NotaTabela 2. Anúncios de venda da carteira própria VITALE por tipologia. As três linhas somam os 430 imóveis analisados. Fonte: carteira própria VITALE, extração de 3 de setembro de 2026, cobertura de 430 de 430 anúncios.

Repare na amplitude. As 185 casas em condomínio vão de R$ 890.000 a R$ 14.000.000, com mediana em R$ 3.200.000. Um imóvel acima da mediana disputa uma fatia bem menor de público, e essa fatia decide devagar.

O segundo teste é a concorrência direta. Quantos imóveis parecidos com o seu estão anunciados agora, no mesmo condomínio e na mesma faixa? A carteira mostra onde a oferta se concentra.

NotaTabela 3. Concentração das casas em condomínio na carteira própria VITALE. Os oito condomínios listados somam 133 casas e os demais, 52, fechando as 185 da Tabela 2. São anúncios de uma consultoria, não o estoque do mercado. Fonte: carteira própria VITALE, extração de 3 de setembro de 2026.

A leitura é direta. Se uma consultoria tem 20 casas anunciadas no mesmo condomínio, o mercado inteiro tem mais. Ser o vigésimo imóvel parecido no mesmo endereço não é tragédia, mas muda a estratégia: preço de entrada correto, apresentação impecável e disposição real para negociar. Quem entra caro em faixa concorrida costuma vender mais barato depois, e ainda paga a Tabela 1 durante a espera. Para reduzir esse risco, veja como vender um imóvel de luxo pelo melhor valor.

Não publicamos prazo médio de venda, que varia demais por condomínio, faixa e conservação para virar média honesta. O que a carteira mostra, e basta para decidir, é a profundidade da faixa.

Cenários em que alugar vence e cenários em que vender vence

Junte tudo. Congele as premissas por dez anos, sem reinvestir a renda e sem juros sobre juros nos dois lados, para comparar coisas iguais.

Mantendo alugado, são R$ 53.406 por ano, R$ 534.060 em dez anos, mais o imóvel, que continua seu. Com o valor congelado em R$ 1.500.000, o total é de R$ 2.034.060. Vendendo, são R$ 1.320.000 de capital líquido rendendo R$ 118.800 por ano, R$ 1.188.000 em dez anos, e o capital continua lá. Total de R$ 2.508.000.

A diferença é de R$ 473.940, menor que os R$ 653.940 que a diferença anual de R$ 65.394 sugeriria em dez anos. A explicação é boa: quem não vende também não paga os R$ 180.000 de comissão e imposto. O atrito da venda é vantagem permanente de quem fica.

Traduzindo: para empatar, o imóvel precisa valorizar R$ 473.940 em dez anos, ou 31,6% sobre o valor de hoje. Não é impossível. Mas agora é alvo, e você pode julgá-lo.

Alugar tende a vencer quando: - O imóvel está em região com vetor claro de valorização e você justifica isso com fatos, não com esperança. - A rentabilidade líquida sobre o capital da venda chega perto da renda fixa, o que ocorre mais em imóveis menores, líquidos e de ticket baixo. - O custo de vender hoje é alto, por imposto sem isenção aplicável ou por preço de mercado deprimido. - Existe uso futuro concreto, como moradia de um filho em três ou quatro anos. - Você tem estrutura, paciência e caixa para atravessar vacância e reforma sem estresse.

Vender tende a vencer quando: - A rentabilidade líquida sobre o capital da venda fica muito abaixo da alternativa conservadora, como os 4,05% contra 9,00% do exercício. - O imóvel está em faixa concorrida e precisa de reforma relevante para competir. - O patrimônio da família está concentrado demais em um único ativo ilíquido. - Existe isenção aplicável, sobretudo a de reinvestimento em 180 dias, que pode zerar o imposto. - O imóvel já está vazio há muitos meses e a Tabela 1 virou hemorragia silenciosa.

Se a hipótese for locação por temporada, a conta muda em receita, custo e gestão. Esse caminho está em curto prazo versus longo prazo no alto padrão.

A decisão quando o imóvel tem valor afetivo para a família

Existe uma categoria de imóvel que não obedece a planilha nenhuma: a casa em que os filhos cresceram, o apartamento que o pai comprou com o primeiro dinheiro grande, o lote guardado há vinte anos porque foi o começo de tudo.

Não vamos fingir que isso não existe, nem tratar sentimento como erro de cálculo. A VITALE não vende imóveis, constrói legados, e legado tem memória dentro. O que fazemos é dar preço à memória para a família decidir com clareza.

No exercício, a diferença entre os dois caminhos é de R$ 65.394 por ano, ou R$ 5.450 por mês. A pergunta deixa de ser "vender ou alugar" e vira outra, bem mais fácil de responder em família: essa memória vale R$ 5.450 por mês para nós? Se a resposta for sim, ficar com o imóvel é decisão excelente, tomada de olhos abertos. Se for não, vender deixa de ser traição e vira administração.

Três cuidados quando há mais de uma pessoa na decisão: - Escreva os números antes da reunião, não durante. Planilha aberta evita que a conversa vire disputa de memória afetiva. - Separe quem mora, quem paga e quem herda. São três papéis, e o conflito quase sempre nasce da mistura entre eles. - Se o objetivo é manter o patrimônio unido por gerações, o desenho sucessório importa tanto quanto vender ou alugar. Vale entender uma holding patrimonial imobiliária antes de decidir.

E há um meio termo esquecido: vender parte do patrimônio e manter o resto. Quem tem três imóveis raramente precisa dar a mesma resposta três vezes.

Perguntas frequentes

Notaconteúdo informativo e educacional, que não constitui aconselhamento jurídico, tributário, contábil ou de investimento. Os valores dos exercícios são premissas didáticas, e não cotações, projeções ou promessas de rentabilidade ou valorização. Regras tributárias mudam e a aplicação a cada caso exige análise individual, com contador e advogado de sua confiança. Dados de mercado consultados em 3 de setembro de 2026. VITALE Investimentos Imobiliários, CRECI/MT 10.816-J.