A poupança deixou de sustentar o crédito imobiliário e um novo modelo de funding entrou em cena. Entenda o que muda nas taxas, nos prazos e na oferta.
Quem financia um imóvel quase nunca pergunta de onde vem o dinheiro que o banco empresta. A pergunta parece burocrática. Ela não é. É ela que explica a taxa da simulação, o prazo máximo oferecido e por que, em certos anos, o gerente diz que não há orçamento para o seu perfil de imóvel.
Durante décadas a resposta foi uma só: o dinheiro vinha da caderneta de poupança, e o sistema inteiro foi desenhado em torno disso. A caderneta parou de dar conta. Em 2025 a poupança teve saída líquida de R$ 85,568 bilhões, o terceiro pior resultado da série do Banco Central, e no primeiro semestre de 2026 os saques superaram os depósitos em outros R$ 39,3 bilhões.
Foi para resolver isso que o governo federal anunciou, em 10 de outubro de 2025, o novo modelo de crédito imobiliário, formalizado nas Resoluções CMN 5.154 e 5.255 e na Resolução BCB 512. A transição corre ao longo de 2026 e o modelo passa a valer integralmente em janeiro de 2027. Este artigo explica o que muda, com os números conferidos em 3 de setembro de 2026.
- De onde saía o dinheiro do financiamento e por que essa fonte secou
- O que o novo modelo propõe, em linguagem de quem compra imóvel
- LCI, LIG e o mercado de capitais entrando no lugar da caderneta
- O efeito prático sobre taxa, prazo e volume de crédito disponível
- O que muda especificamente para o financiamento acima do teto do SFH
- O que observar nos próximos meses para antecipar movimentos
De onde saía o dinheiro do financiamento e por que essa fonte secou
A regra que sustentou o crédito imobiliário brasileiro cabia em três números. De cada R$ 100 depositados na caderneta, R$ 65 tinham destinação obrigatória para financiamento imobiliário, R$ 20 ficavam retidos no Banco Central como depósito compulsório e R$ 15 eram de livre aplicação pelo banco.
Enquanto a poupança crescia, o desenho funcionava. O banco captava barato, emprestava com taxa regulada e o sistema girava. O problema apareceu quando a poupança deixou de crescer.
A causa é aritmética, não comportamental. Pela Lei 12.703, de 2012, sempre que a Selic estiver acima de 8,5% ao ano a caderneta rende 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial. É um teto. Com a Selic em 14,00% ao ano, qualquer título atrelado ao CDI paga muito mais, e o poupador que tem alternativa migra. Não é falta de disciplina. É diferença de remuneração.
Depois do recorde de captação de 2020, a poupança encadeou cinco anos seguidos de saída líquida.
| Ano | Captação líquida da poupança |
|---|---|
| 2020 | Entrada de R$ 166,3 bilhões |
| 2021 | Saída de R$ 35,5 bilhões |
| 2022 | Saída de R$ 103,2 bilhões |
| 2023 | Saída de R$ 87,8 bilhões |
| 2024 | Saída de R$ 15,4 bilhões |
| 2025 | Saída de R$ 85,6 bilhões |
| Soma de 2021 a 2025 | Saída de R$ 327,5 bilhões |
NotaTabela 1. Captação líquida é a diferença entre depósitos e saques, sem o rendimento creditado. Os cinco anos de 2021 a 2025 somam saída de R$ 327,5 bilhões. Fonte: Banco Central do Brasil, divulgações compiladas por Agência Brasil e InfoMoney, consulta em 3 de setembro de 2026.
Repare no que costuma passar batido: 2024 foi uma trégua, com saída de apenas R$ 15,4 bilhões, e 2025 desfez a trégua inteira. O padrão não é de queda contínua, é de sangria com pausas.
Em 2026 a sangria continuou. No primeiro semestre a saída líquida foi de R$ 39,3 bilhões, concentrada em janeiro, com R$ 23,5 bilhões, e março, com R$ 11,1 bilhões. Maio foi o único mês positivo, com entrada de R$ 2,6 bilhões. O saldo total da caderneta em junho de 2026 era de R$ 1,020 trilhão, contra R$ 1,019 trilhão em junho de 2025.
Ou seja: a poupança não encolheu de forma dramática. Ela parou. E um sistema de crédito que precisa crescer todo ano não sobrevive apoiado em fonte parada. É a raiz do problema que o novo modelo tenta resolver, e um dos vetores que tratamos em o futuro do mercado imobiliário brasileiro até 2035.
O que o novo modelo propõe, em linguagem de quem compra imóvel
A lógica é simples de enunciar: se a poupança não cresce, que a totalidade dela trabalhe para o crédito imobiliário, e que o dinheiro parado no Banco Central seja liberado aos poucos. Na prática, três movimentos acontecem ao mesmo tempo.
O primeiro é o direcionamento. O percentual da poupança que precisa ir para crédito imobiliário sobe de forma gradual dos 65% atuais até 100% do saldo. Dentro desse total, 80% ficam reservados para operações contratadas nas regras do Sistema Financeiro da Habitação, com custo efetivo máximo de 12% ao ano.
O segundo é o compulsório. Os 20% retidos no Banco Central caem para 15% e seguem sendo reduzidos por etapas até a extinção. Além disso, o banco passa a poder deduzir do recolhimento até 5% dos saldos aplicados em crédito imobiliário, e esse limite de dedução cresce 1,5 ponto percentual ao ano a partir de 2027.
O terceiro é a livre aplicação: os 15% sem destinação obrigatória deixam de existir como fatia separada.
Segundo a estimativa do Banco Central divulgada no anúncio, a mudança viabiliza R$ 111 bilhões para financiamento imobiliário no primeiro ano, sendo R$ 52,4 bilhões a mais do que o modelo anterior entregaria, dos quais R$ 36,9 bilhões de disponibilidade imediata.
| Critério | Modelo antigo | Novo modelo, pleno em janeiro de 2027 |
|---|---|---|
| Direcionamento obrigatório da poupança ao crédito imobiliário | 65% do saldo | Sobe de forma gradual até 100% do saldo |
| Depósito compulsório recolhido ao Banco Central | 20% do saldo | Cai para 15% e segue caindo por etapas até a extinção |
| Parcela de livre aplicação pelo banco | 15% do saldo | Absorvida pela nova regra de direcionamento |
| Dedução do compulsório por crédito imobiliário concedido | Não existia nessa forma | Até 5% dos saldos aplicados, com aumento de 1,5 ponto ao ano a partir de 2027 |
| Fatia reservada ao SFH dentro do direcionamento | Sem reserva específica | 80%, com custo efetivo máximo de 12% ao ano |
| Teto de avaliação do imóvel no SFH | R$ 1,5 milhão | R$ 2,25 milhões |
| Recursos estimados para o primeiro ano | Referência anterior | R$ 111 bilhões, sendo R$ 52,4 bilhões a mais e R$ 36,9 bilhões imediatos |
| Base normativa | Regras anteriores do SBPE | Resoluções CMN 5.154 e 5.255 e Resolução BCB 512, de 10 de outubro de 2025 |
NotaTabela 2. Comparativo entre o desenho vigente até outubro de 2025 e o que vale integralmente em janeiro de 2027, com transição em 2026. Fonte: Resoluções CMN 5.154 e 5.255 e Resolução BCB 512, com apuração da CNN Brasil e do Blog do IBRE da FGV, consulta em 3 de setembro de 2026.
Para quem compra, o item mais concreto da lista é o teto do SFH, que subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões de valor de avaliação. É uma faixa inteira de imóvel de médio e alto padrão que voltou a caber no sistema com juro regulado e uso de FGTS, assunto que destrinchamos em SFH e SFI em 2026 para o alto padrão.
Vale registrar o que o modelo não é. Ele não cria dinheiro do nada, não garante queda de juros e não substitui as fontes públicas: FGTS e Fundo Social do pré-sal seguem sendo o motor da habitação popular e da faixa intermediária, tema de Minha Casa Minha Vida faixa 4. O que ele faz é desamarrar recursos que já existiam e estavam imobilizados.
LCI, LIG e o mercado de capitais entrando no lugar da caderneta
Enquanto a regulação muda, os bancos já resolveram o problema sozinhos. A solução tem nome: letra.
A Letra de Crédito Imobiliário é um título emitido pelo banco com lastro na carteira de crédito imobiliário. O investidor compra, o banco capta e financia imóveis. O estoque de LCI registrado na B3 fechou 2025 em R$ 508,8 bilhões, alta de 29% no ano, o maior crescimento entre os produtos de captação bancária, num total registrado de R$ 4,9 trilhões.
Coloque esse valor ao lado do saldo das cadernetas do SBPE, R$ 764,1 bilhões em junho de 2026. A LCI ainda é menor, mas já é da mesma ordem de grandeza. E, ao contrário da poupança, cresce.
O presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, foi direto em entrevista de 5 de março de 2026: a LCI compensa com largueza o não crescimento robusto da poupança. Só no primeiro trimestre de 2026 o banco captou quase R$ 5 bilhões nesse título.
A Letra Imobiliária Garantida joga na mesma posição, com uma diferença de estrutura. Ela tem dupla garantia: primeiro responde o banco emissor e, se ele falhar, responde uma carteira de ativos imobiliários separada do patrimônio da instituição, em regime de patrimônio de afetação. O prazo mínimo é de 24 meses e o rendimento é isento de imposto de renda para pessoa física e para investidor estrangeiro.
O rendimento da LCI para pessoa física também segue isento. A Medida Provisória 1.303, de 2025, chegou a prever tributação sobre novas emissões, mas perdeu a validade sem virar lei e a isenção foi preservada. Merece acompanhamento: a discussão pode voltar e mexe no custo do funding.
Aqui está a contrapartida que ninguém deveria ignorar. Poupança é captação barata por definição legal. LCI e LIG são captação a preço de mercado, disputando o investidor com CDB e título público. Trocar caderneta por letra resolve o volume e transfere pressão para o preço. Quanto maior a fatia de mercado no funding, mais a taxa do financiamento anda colada no juro da economia, para cima e para baixo.
O efeito prático sobre taxa, prazo e volume de crédito disponível
Comece pelo volume, que é onde o efeito já apareceu. No primeiro semestre de 2026 as concessões de crédito imobiliário somaram R$ 180,9 bilhões, alta de 23% sobre o mesmo período de 2025, com cerca de 850 mil imóveis financiados.
| Fonte de recursos | Concessões no primeiro semestre de 2026 | Variação sobre 2025 | Participação |
|---|---|---|---|
| SBPE, recursos da poupança | R$ 93,7 bilhões | Alta de 29% | 51,8% |
| FGTS | R$ 77,6 bilhões | Alta de 22% | 42,9% |
| Fontes livres | R$ 9,6 bilhões | Queda de 8% | 5,3% |
| Total | R$ 180,9 bilhões | Alta de 23% | 100,0% |
NotaTabela 3. As três fontes somam R$ 180,9 bilhões, o total declarado no texto, e as participações somam 100,0%. Fonte: Abecip, dados do primeiro semestre de 2026, consulta em 3 de setembro de 2026.
Dentro do SBPE, um dado revela a direção do dinheiro. Dos R$ 93,7 bilhões, R$ 67,2 bilhões foram para aquisição, alta de 12%, e R$ 26,5 bilhões para construção, alta de 107%. O crédito à produção mais que dobrou: é oferta futura sendo formada agora.
Em 24 de agosto de 2026 a Abecip revisou suas projeções e passou a esperar cerca de R$ 411 bilhões de concessões em 2026, alta de 25% sobre 2025, com R$ 185 bilhões vindos do SBPE, alta de 18%, e cerca de R$ 195 bilhões de FGTS e Fundo Social. Se a projeção se confirmar, 2026 será o ano em que os recursos públicos e do trabalhador superam a poupança como principal fonte do crédito habitacional.
No estoque, os recursos da poupança direcionados à habitação e disponíveis para empréstimo estavam em R$ 535 bilhões, e a carteira de crédito somava R$ 601 bilhões. A carteira já é maior do que a fonte que a originou. Esse desencaixe é a tradução mais honesta do problema.
Sobre a taxa, o efeito é indireto e mais lento do que se costuma prometer. Na tabela pública dos bancos levantada em 6 de agosto de 2026, a menor taxa do mercado era a da Caixa Econômica Federal, com 10,26% ao ano mais TR. Em seguida vinham Banco do Brasil, com 11,60%, Santander, com 11,69%, e Itaú e Bradesco, ambos com 11,70%, todos mais TR. A distância entre a taxa anunciada e a praticada varia por banco e por relacionamento, e é nela que a negociação acontece.
O pano de fundo continua sendo o juro básico. A Selic está em 14,00% ao ano após quatro cortes consecutivos, e o Boletim Focus de 31 de agosto de 2026 projeta 13,75% para o fim de 2026 e 12,00% para o fim de 2027. Nesse patamar, nenhuma mudança de funding produz taxa barata. O que ela produz é disponibilidade, que é outra coisa e igualmente valiosa. A conta está em juros altos, vale a pena financiar.
No prazo, a fronteira segue em 420 meses, ou 35 anos, nas linhas com recursos do SBPE. Nas linhas com recursos livres indexadas ao CDI, o prazo máximo cai para 360 meses.
O que muda especificamente para o financiamento acima do teto do SFH
O ponto que mais interessa a quem compra imóvel de alto padrão tem duas camadas.
A primeira é o teto. O SFH exige que o laudo de avaliação do banco não ultrapasse R$ 2,25 milhões. Repare que o critério é o valor de avaliação, não o preço negociado. Passou disso, a operação sai do SFH e vai para o Sistema Financeiro Imobiliário, onde a taxa é livre e o FGTS não entra.
A segunda é a disponibilidade, e nela a mudança de funding já produziu efeito visível. Desde 2024 a Caixa não vinha operando financiamento individual acima do limite do SFH, priorizando o orçamento do SBPE para faixas de menor valor. Em março de 2026 o banco reabriu as contratações para imóveis avaliados acima de R$ 2,25 milhões dentro do SFI, com recursos do próprio SBPE, e atribuiu a reabertura às mudanças nas regras do compulsório feitas pelo Banco Central em 2025.
Traduzindo: o alto padrão voltou a ter porta aberta no maior banco habitacional do país por causa da reforma de funding descrita aqui.
O degrau de preço entre os dois sistemas é mensurável. Na tabela da Caixa de 10 de março de 2026, as linhas de aquisição residencial com recursos do SBPE indexadas à TR iam de TR mais 10,99% a TR mais 11,49% no SFH, e de TR mais 11,80% a TR mais 12,00% no SFI. Nas linhas com recursos livres, o custo aparecia como 114% a 120% do CDI.
Na nossa carteira, esse recorte não é abstrato. Em 3 de setembro de 2026 a VITALE tinha 430 imóveis anunciados para venda, e o teto do SFH corta essa carteira quase ao meio.
| Tipologia | Até R$ 2,25 milhões | Acima de R$ 2,25 milhões | Total |
|---|---|---|---|
| Casa em condomínio | 47 | 138 | 185 |
| Apartamento | 108 | 35 | 143 |
| Terreno e lote | 96 | 6 | 102 |
| Total | 251 | 179 | 430 |
NotaTabela 4. Contagem por preço anunciado, não por valor de avaliação bancária. As linhas somam 185, 143 e 102 imóveis e as colunas somam 251 e 179, com total de 430. Fonte: carteira própria da VITALE Investimentos, extração de 3 de setembro de 2026.
São 251 imóveis de 430 dentro da faixa em que o SFH é possível pelo preço anunciado, e 179 fora dela. A leitura por tipologia é mais reveladora. A mediana do apartamento é de R$ 1,5 milhão, dentro do teto. A da casa em condomínio é de R$ 3,2 milhões, bem acima. Quem procura casa em condomínio no alto padrão de Cuiabá está, na maioria dos casos, comprando fora do SFH, e precisa montar a operação com essa premissa desde o primeiro dia.
Box. O que o comprador de alto padrão precisa decidir enquanto a transição acontece
- Descobrir o valor de avaliação, não o preço. Um imóvel anunciado por R$ 2,4 milhões pode ser avaliado abaixo do teto, e o inverso também ocorre.
- Comparar SFH e SFI na mesma planilha, com o mesmo prazo e a mesma entrada, e não pela manchete da taxa mínima.
- Verificar se o FGTS entra. Fora do SFH ele não entra, e isso muda o tamanho da entrada.
- Perguntar qual é a fonte de recursos da linha oferecida. SBPE, recursos livres indexados ao CDI e linhas lastreadas em letras se comportam de forma diferente ao longo do contrato.
- Tratar a taxa contratada como revisável. Com o Focus projetando Selic menor em 2027, portabilidade de crédito imobiliário vira parte do plano.
- Não confundir disponibilidade com pressa. Crédito mais disponível amplia o leque de imóveis viáveis, e o tempo ganho deve ir para a escolha do imóvel.
O que observar nos próximos meses para antecipar movimentos
A transição não vai ser anunciada por manchete única. Ela aparece em séries de dados que qualquer pessoa pode acompanhar. Seis delas bastam.
- A captação líquida mensal da poupança, divulgada pelo Banco Central. Saídas pequenas indicam acomodação. Saídas grandes antecipam aperto na ponta do SBPE.
- O boletim mensal da Abecip, que mostra concessões por fonte. O ponto a observar é se o FGTS de fato ultrapassa o SBPE no ano, como a projeção de agosto sugere.
- As três reuniões do Copom que ainda restam em 2026, nos dias 15 e 16 de setembro, 3 e 4 de novembro e 8 e 9 de dezembro.
- O estoque de LCI e de LIG. Crescimento forte significa banco substituindo funding, e é sinal de oferta mantida mesmo com poupança fraca.
- Qualquer retomada da discussão sobre tributar LCI e LCA. Se a isenção cair, o custo de captação sobe e chega à taxa do financiamento.
- As normas do Banco Central sobre o compulsório na virada para janeiro de 2027, quando o novo modelo passa a valer integralmente.
Uma observação de método, porque evita erro caro. Nenhum desses indicadores serve para acertar o mês perfeito de compra. Eles dizem se a porta está mais aberta ou mais fechada quando a decisão já estiver madura, como mostramos em ciclo da Selic e timing de compra no alto padrão.
O que está acontecendo no funding do crédito imobiliário é uma troca de fundação embaixo de uma casa habitada. A caderneta, que sustentou o sistema por décadas, cumpriu o ciclo dela e agora divide o trabalho com letras, FGTS e mercado de capitais. Não é mudança que se sente na assinatura de um contrato. É mudança que se sente ao longo de uma década, na quantidade de crédito disponível e na velocidade com que ele reage ao juro.
Para quem constrói patrimônio, a leitura prática é esta: o dinheiro está mais disponível do que estava, mais caro do que já foi e mais sensível ao juro do que era. Decidir bem, aqui, é menos prever a taxa do próximo trimestre e mais escolher um imóvel que valha a pena em qualquer taxa.
Perguntas frequentes
Notaconteúdo informativo. Não constitui recomendação de investimento, aconselhamento tributário ou jurídico, nem promessa de valorização ou rentabilidade. Taxas, prazos, limites e regras de crédito mudam com frequência e variam por instituição, perfil de renda e análise de crédito individual. Os dados foram apurados em 3 de setembro de 2026 nas fontes citadas e devem ser reconferidos antes de qualquer decisão. VITALE Investimentos Imobiliários, CRECI/MT 10.816-J.
