Inventário é o ponto em que muito patrimônio bem construído para de funcionar. Este guia mostra a conta real, o prazo dos dois caminhos e o que ainda dá para decidir enquanto há tempo.
Existe um intervalo estranho na vida de uma família. Ele começa no dia em que alguém falta e termina, às vezes anos depois, quando a última matrícula de imóvel finalmente deixa de estar no nome de quem morreu.
Nesse intervalo o patrimônio continua existindo, mas para de funcionar. A casa não pode ser vendida. O apartamento alugado gera uma renda que ninguém sabe ao certo como repartir. O terreno guardado para valorizar vira despesa recorrente sem dono definido.
Este artigo trata desse intervalo. Quanto ele custa, quanto demora e por que encolhe quando algumas decisões são tomadas enquanto ainda há tempo.
- Quanto custa um inventário de imóveis em Mato Grosso, somando imposto, emolumentos, custas e honorários
- Como funcionam as faixas escalonadas do ITCD estadual, de 2% a 8%, e onde termina a faixa isenta
- A diferença real de prazo entre o caminho do cartório e o caminho da Justiça
- Quais documentos a lei exige e quais deles demoram mais para chegar
- Três decisões tomadas em vida que reduzem o tempo do processo e o atrito entre herdeiros
- Por que um imóvel parado em inventário perde poder de negociação
O que acontece com os imóveis no dia seguinte a uma ausência
A lei transfere a herança aos herdeiros no exato instante da morte. Na prática, porém, o que eles recebem não é o imóvel. É uma fração ideal de um conjunto de bens que ainda não foi dividido.
Enquanto a partilha não é formalizada, a matrícula continua registrando o nome de quem faleceu. Nenhum comprador financia um imóvel nessa condição. Nenhum banco aceita a garantia.
O Código de Processo Civil dá o ritmo. O art. 611 determina que o inventário seja instaurado em dois meses contados da abertura da sucessão e concluído nos doze meses seguintes, com prorrogação possível pelo juiz. É um prazo que a maioria das famílias descobre depois de vencido.
Enquanto isso, as contas seguem chegando. IPTU, condomínio, seguro, manutenção, energia da casa vazia. Esse é o primeiro custo do inventário e quase nunca entra na conta que a família faz.
Judicial ou extrajudicial: prazos, custos e requisitos de cada caminho
O Código de Processo Civil permite o inventário por escritura pública quando todos os interessados são capazes e estão de acordo, sempre com assistência de advogado. É o caminho do cartório.
Até 2024, a presença de herdeiro menor ou incapaz, ou a existência de testamento, empurrava a família obrigatoriamente para a via judicial. A Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça, que alterou a Resolução 35/2007, abriu as duas portas.
Havendo herdeiro menor ou incapaz, a escritura passou a ser admitida desde que o quinhão seja pago em parte ideal em cada um dos bens inventariados e que exista manifestação favorável do Ministério Público. Havendo testamento, exige-se autorização judicial já transitada em julgado, com todos os interessados capazes e concordes.
O efeito no comportamento das famílias foi expressivo. Segundo o Colégio Notarial do Brasil, os inventários extrajudiciais saltaram de 165 mil procedimentos em 2020 para 247 mil escrituras em 2024, alta de 49,7%. Só no primeiro semestre de 2025 foram 142,9 mil atos, e o acumulado de cinco anos chegou a 1,3 milhão de divisões de bens feitas diretamente em tabelionatos.
A escolha do tabelião é livre: a família não está presa ao cartório do bairro nem ao da cidade onde o falecido morava. A lista de documentos, por outro lado, é praticamente a mesma nos dois caminhos, e é ela que define o cronograma real.
| Documento exigido | Como costuma ser obtido |
|---|---|
| Certidão de óbito do autor da herança | Registro civil, emissão em geral imediata |
| Identidade e CPF das partes e do falecido | Já em poder da família, salvo necessidade de segunda via |
| Certidão de casamento do cônjuge e dos herdeiros casados | Registro civil, com emissão eletrônica disponível |
| Pacto antenupcial, quando houver | Depende de busca no registro civil competente |
| Certidão de propriedade dos imóveis e de ônus reais | Prazo legal de até quatro horas na certidão eletrônica de inteiro teor, um dia na de situação jurídica atualizada e até cinco dias nos demais casos |
| Certidões negativas de tributos | Emissão imediata pela internet quando não há pendência, prazo indeterminado quando existe débito a regularizar |
| CCIR e prova de quitação do ITR, para imóvel rural | Depende de cadastro regular no Incra e na Receita Federal |
| Comprovantes de bens móveis e de participações societárias | Prazo definido por cada instituição |
Notarelação baseada no art. 22 da Resolução 35/2007 do CNJ. Os prazos das certidões do registro de imóveis são os máximos da Lei de Registros Públicos, na redação da Lei 14.382/2022. Os demais itens variam conforme o órgão emissor.
A conta completa: ITCMD, custas, honorários e certidões
O imposto é a maior parcela isolada. Em Mato Grosso ele se chama ITCD e está na Lei estadual 7.850/2002. Aqui mora um detalhe que escapa de boa parte do que se lê por aí: não há alíquota única.
O art. 19 organiza o imposto em faixas escalonadas, e os parágrafos 3º e 4º são explícitos: a alíquota de cada faixa incide exclusivamente sobre o montante que exceder o limite da faixa imediatamente inferior, e o imposto devido é a soma das parcelas apuradas em cada faixa.
As faixas são fixadas em UPF/MT, a unidade fiscal do estado, atualizada mês a mês. Em agosto de 2026 a UPF/MT está em R$ 263,78.
| Faixa do quinhão transmitido | Alíquota do ITCD |
|---|---|
| Até R$ 395.670,00 | Isento |
| Acima de R$ 395.670,00 até R$ 1.055.120,00 | 2% |
| Acima de R$ 1.055.120,00 até R$ 2.110.240,00 | 4% |
| Acima de R$ 2.110.240,00 até R$ 4.220.480,00 | 6% |
| Acima de R$ 4.220.480,00 | 8% |
Notafaixas do art. 19 da Lei estadual 7.850/2002, expressas em UPF/MT e aqui convertidas pela UPF de agosto de 2026, de R$ 263,78. Cada alíquota incide apenas sobre o que excede a faixa anterior. A apuração oficial é da Secretaria de Estado de Fazenda.
Depois do imposto vêm os custos do procedimento. A tabela de emolumentos notariais e registrais de Mato Grosso para 2026 foi atualizada em 15,30% pela Corregedoria Geral da Justiça. A escritura tem teto de R$ 6.948,45 e o registro na matrícula do imóvel tem o mesmo teto, por registro. Esses valores param de crescer a partir de certo ponto.
Na via judicial entram as custas do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, atualizadas em 5,13% para o ciclo atual: R$ 515,61 nas causas de até R$ 51.563,95 e 2% sobre o valor da causa acima disso, limitadas a R$ 109.624,36.
Os honorários advocatícios costumam ser a segunda maior parcela. A tabela da OAB de Mato Grosso sugere, para inventário e partilha, o mínimo de 5% sobre o valor real da causa ou do benefício que advier ao cliente, com piso de quatro URH, hoje equivalentes a R$ 5.182,28.
O padrão é simples. Os custos fixos ficam para trás e o imposto assume o comando: quanto maior o patrimônio, maior a fatia percentual que a sucessão consome.
Por que imóveis parados em inventário perdem valor de mercado
Tempo é o custo invisível do inventário. O relatório Justiça em Números 2026, do CNJ, aponta tempo médio de tramitação de dois anos e quatro meses para os processos baixados, num Judiciário que encerrou 2025 com 75,5 milhões de processos em andamento. O dado é do sistema inteiro, não só dos inventários, mas dá a escala do relógio.
Do outro lado, o Colégio Notarial indica que a escritura sai entre 30 e 45 dias depois que a documentação está completa e os tributos foram pagos. A diferença não está no ato. Está na fila.
Um imóvel que passa esse período parado não perde valor por decreto. Ele perde por três caminhos que se somam.
O primeiro é a liquidez. O comprador que depende de financiamento não avança sem matrícula regularizada, e o universo de interessados encolhe para quem paga à vista e sabe que negocia com a pressa alheia.
O segundo é a conservação. Casa vazia envelhece mais rápido do que casa habitada, e manutenção adiada reaparece como desconto na proposta.
O terceiro é a posição de negociação. Quando o vendedor é um grupo de herdeiros que quer encerrar um assunto doloroso, o mercado percebe. O preço passa a refletir a pressa, não o imóvel.
As três decisões que, tomadas em vida, encurtam o processo pela metade
O título é uma provocação, não uma garantia aritmética. O que se afirma com segurança é mais simples: a maior parte do tempo de um inventário não é consumida pelo juiz nem pelo tabelião, e sim reunindo papel e construindo acordo.
A primeira é deixar a titularidade em ordem. Matrícula atualizada, construção averbada, Habite-se regular, inventário anterior concluído e, no imóvel rural, CCIR em dia e ITR quitado. Cada pendência dessas vira uma etapa dentro do inventário, e etapa dentro do inventário custa muito mais tempo do que a mesma etapa resolvida fora dele.
A segunda é escolher a estrutura antes da urgência. Testamento, doação com reserva de usufruto e holding patrimonial são instrumentos distintos, e nenhum é universalmente melhor. Vale ler nossa análise sobre quando a holding patrimonial faz sentido e quando ela apenas adiciona custo antes de decidir. Nenhum caminho elimina o imposto, e nenhum deve ser escolhido pela promessa de economia tributária.
A terceira é combinar liquidez. O imposto é pago antes da partilha, e famílias com o patrimônio inteiramente concentrado em imóveis costumam descobrir, no pior momento, que têm bens e não têm caixa. A saída acaba sendo vender sob pressão, exatamente o que o planejamento deveria evitar.
Existe uma quarta decisão que não é jurídica e é a que mais pesa. Conversar. Os erros mais caros que observamos em famílias que acumulam patrimônio quase nunca são técnicos. São silêncios.
O papel do corretor e da avaliação profissional dentro de um inventário
Existe um ponto do inventário em que o direito para e o mercado começa: a hora de dizer quanto vale cada bem.
Esse número não é formalidade. É a base do imposto, o critério de equilíbrio da partilha e a referência de qualquer venda posterior. Um valor mal construído gera imposto pago a mais, contestação depois, ou os dois.
O corretor de imóveis inscrito no CRECI atua exatamente aí, com o parecer técnico de avaliação mercadológica: um documento fundamentado em pesquisa de mercado, imóveis comparáveis e características reais do bem, e não em impressão pessoal.
Há um segundo papel, menos citado e igualmente decisivo. Evitar partilhas que criam problemas novos. Dividir um único imóvel entre quatro herdeiros produz um condomínio que ninguém administra e que volta para a mesa como litígio.
E há o terceiro. Preparar a venda, quando vender é a decisão da família. Imóvel que sai de inventário chega ao mercado com a documentação apenas regularizada e sem preparo comercial, o que é uma forma silenciosa de doar valor.
A regra de bolso da VITALE: antes de discutir quem fica com o quê, olhe para três números juntos: o imposto estimado, o caixa disponível da família e o prazo em que os imóveis precisam voltar a circular. Se o caixa for menor que o imposto, a partilha ainda não está pronta para começar, por mais harmoniosa que a conversa esteja.
Perguntas frequentes
A VITALE não vende imóveis, constrói legados. Boa parte da nossa curadoria não acontece na vitrine, e sim na conversa anterior: entender onde o patrimônio de uma família trava e o que precisa estar em ordem para que a próxima geração receba bens que funcionam, e não processos pendentes. É a distância real entre riqueza, patrimônio e legado.
Se você está organizando a sucessão da família, ou já está dentro de um inventário e precisa entender o valor real dos imóveis envolvidos, converse com a curadoria VITALE. Avaliamos, apontamos o que precisa ser regularizado e, quando vender é a decisão certa, conduzimos tudo com discrição.
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Notaeste conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, contábil ou tributária. Regras de sucessão, alíquotas e prazos mudam por estado e por situação familiar, e cada caso deve ser validado com advogado e contador habilitados antes de qualquer decisão.
