IGP-M ou IPCA no reajuste do aluguel: qual índice defende o proprietário e qual protege o inquilino em 2026

Em agosto de 2026 o IGP-M caiu 0,22% e fechou os últimos doze meses em 2,16%. O IPCA, divulgado pelo IBGE com calendário próprio, tinha leitura fechada até julho de 2026, com 4,44% em doze meses, na consulta feita em 3 de setembro de 2026. Os dois medem inflação. Os dois aparecem em contrato de aluguel. E hoje eles apontam números separados por mais de dois pontos percentuais.

Essa linha do contrato costuma ser preenchida por hábito, quase sempre sem discussão. Ela decide sozinha quanto o proprietário recebe e quanto o inquilino paga no aniversário da locação. Em um aluguel de R$ 15 mil, a distância entre os dois índices vale hoje R$ 342 por mês, ou R$ 4.104 ao longo de doze meses.

Aqui está o que cada índice mede, o que os dois fizeram nos últimos cinco anos, a memória de cálculo linha a linha e o que fazer quando o número correto do contrato é grande demais para o inquilino que você quer manter.

[INDICE] - A diferença entre IGP-M e IPCA, sem economês - O histórico dos dois índices nos últimos cinco anos - Como calcular o reajuste corretamente, passo a passo - Quando o índice favorece o proprietário e quando favorece o inquilino - Cláusulas alternativas: índice misto, teto de reajuste e revisão negociada - O que fazer quando o reajuste inviabiliza a permanência de um bom inquilino

A diferença entre IGP-M e IPCA, sem economês

O IPCA é o índice oficial de inflação do país. O IBGE mede o que a família paga na ponta final, no supermercado, na conta de luz, na farmácia, na escola. A pesquisa abrange famílias com rendimentos de 1 a 40 salários mínimos nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Vitória, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, além do Distrito Federal e dos municípios de Goiânia, Campo Grande, Rio Branco, São Luís e Aracaju. É o índice que baliza a meta de inflação e, por consequência, a decisão de juros do Banco Central.

O IGP-M é da FGV IBRE e nasceu com outra função. Ele não foi criado para retratar o bolso do consumidor, e sim para dar uma leitura ampla do movimento de preços em etapas distintas do processo produtivo. O resultado do IGP-M é a média ponderada de três pesquisas: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). A coleta vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência.

Essa origem explica praticamente tudo o que acontece depois. Como o IGP-M carrega preço de atacado, matéria prima e custo de construção, ele reage a dólar, a commodity agrícola e a preço de aço muito antes de qualquer coisa chegar ao consumidor. O IPCA reage depois, e reage amortecido, porque o varejo absorve parte do choque.

Em agosto de 2026 isso apareceu de forma limpa. O Índice de Preços ao Produtor Amplo caiu 0,34% no mês. No consumidor, energia elétrica, tomate, batata-inglesa, passagem aérea e gasolina puxaram o IPC para baixo. Só o INCC foi na direção contrária, com avanço da mão de obra. Segundo a FGV IBRE, na divulgação de 28 de agosto de 2026, o IGP-M ficou negativo pelo segundo mês seguido, embora a queda tenha perdido intensidade.

Traduzindo para a mesa de negociação: o IGP-M é um índice de atacado que virou índice de aluguel por costume, e não por desenho. Ele é mais volátil. Quando o câmbio dispara, ele sobe muito mais que o IPCA. Quando o câmbio e as commodities cedem, ele cai, e às vezes fica negativo. O IPCA é mais lento e mais previsível, para os dois lados.

O histórico dos dois índices nos últimos cinco anos

Cinco anos bastam para mostrar quem é quem. A tabela abaixo traz o acumulado de cada índice no fechamento de dezembro de cada ano.

NotaTabela 1. Variação acumulada de janeiro a dezembro de cada ano. Nos cinco fechamentos, o IPCA ficou acima do IGP-M em três (2022, 2023 e 2025) e o IGP-M ficou acima em dois (2021 e 2024). Fonte: FGV IBRE, resultados anuais do IGP-M, e IBGE, Sidra, tabela 1737, IPCA. Consulta em 3 de setembro de 2026.

Dois números resumem o temperamento de cada um. Entre o maior e o menor fechamento de ano, o IGP-M percorreu 20,96 pontos percentuais, de alta de 17,78% em 2021 a queda de 3,18% em 2023. O IPCA percorreu 5,80 pontos, de 10,06% em 2021 a 4,26% em 2025. E o pico do IGP-M nem aparece na tabela, porque não caiu em dezembro: em maio de 2021 o índice acumulava alta de 37,04% em doze meses.

Quem assinou contrato de aluguel indexado ao IGP-M em 2021 viu o reajuste de 2021 e o de 2022 chegarem em patamar que nenhum salário acompanhou. Quem assinou em 2022 e 2023 recebeu o troco: dois reajustes negativos, ou seja, aluguel que deveria cair.

O passado recente importa menos que o presente do seu contrato, então vale olhar mês a mês. A tabela seguinte cobre os onze meses mais recentes em que os dois índices já têm leitura fechada.

NotaTabela 2. Acumulado em doze meses de cada índice, por mês de referência. São onze meses com leitura fechada nos dois índices, e o IPCA ficou acima do IGP-M nos onze. A maior diferença foi em fevereiro de 2026, com 6,48 pontos, e a menor em junho de 2026, com 1,48 ponto. Fonte: FGV IBRE, IGP-M de agosto de 2026, e IBGE, Sidra, tabela 1737, IPCA. Consulta em 3 de setembro de 2026.

Aqui cabe uma correção importante, porque a frase circula muito e hoje está errada. Não é verdade que o IGP-M voltou a subir. O que aconteceu foi uma recuperação a partir de um piso muito negativo: o acumulado de doze meses saiu de queda de 2,67% em fevereiro de 2026 para alta de 3,16% em junho. De lá para cá o índice voltou a ceder, com queda de 1,16% em julho e de 0,22% em agosto, e o acumulado de doze meses recuou de 2,76% para 2,16%. O IGP-M está desacelerando, não acelerando.

O pano de fundo macro é coerente com isso. A Selic estava em 14,00% ao ano depois do quarto corte consecutivo, decidido na reunião do Copom de 4 e 5 de agosto de 2026, e o Boletim Focus de 31 de agosto de 2026 projetava 13,75% no fim de 2026 e 12,00% no fim de 2027. Juro em queda gradual, inflação de atacado cedendo e câmbio comportado formam o ambiente em que o IGP-M tende a rodar abaixo do IPCA. Quem acompanha o custo do dinheiro para decidir compra ou locação encontra a série completa em tabela Selic mensal e acumulada.

Vale registrar uma ressalva de calendário: o IPCA de agosto de 2026 ainda não estava publicado em 3 de setembro de 2026. A prévia do mês, o IPCA-15, divulgada em 26 de agosto, apontou queda de 0,40% e acumulado de 4,24% em doze meses, abaixo dos 4,52% dos doze meses imediatamente anteriores. Ou seja, a tendência de desaceleração vale para os dois índices, em ritmos diferentes.

Como calcular o reajuste corretamente, passo a passo

O cálculo é simples e quase todo erro nasce em um dos dois lugares: usar o mês errado, ou aplicar o índice sobre um valor que já não era o aluguel base.

O reajuste de aluguel é anual. A Lei 10.192, de 2001, admite reajuste por índice de preços em contratos com prazo igual ou superior a um ano e, no artigo 2º, parágrafo 1º, declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. Não existe reajuste semestral de aluguel válido.

O roteiro é este:

• ◆Confira no contrato qual índice foi pactuado e qual é o mês de aniversário.
• ◆Localize a última leitura publicada do índice antes da data do reajuste. Índice publicado é o único que vale, e não a projeção.
• ◆Use o acumulado de doze meses, nunca a variação do mês.
• ◆Transforme o percentual em fator: divida por 100 e some 1.
• ◆Multiplique o aluguel vigente pelo fator.
• ◆Confirme que a base é o aluguel, e não a soma de aluguel com condomínio e IPTU. Encargos não entram na conta do reajuste.
• ◆Guarde o comprovante da fonte oficial na data em que fez o cálculo.

Veja a memória de cálculo de um aluguel de R$ 15.000,00 com aniversário em setembro de 2026, nos dois cenários de indexação.

NotaTabela 3. Cálculo aplicado sobre aluguel de R$ 15.000,00, sem encargos. O aumento em doze meses é o aumento mensal multiplicado por 12. A diferença entre os dois cenários é de R$ 342,00 por mês e de R$ 4.104,00 em doze meses. Fonte: cálculo VITALE sobre IGP-M da FGV IBRE, agosto de 2026, e IPCA do IBGE, julho de 2026. Consulta em 3 de setembro de 2026.

Repare em um detalhe que quase ninguém percebe na hora de assinar: o mês de aniversário muda o resultado. O mesmo contrato de R$ 15.000,00 indexado ao IGP-M, com aniversário em julho de 2026, teria usado 2,76% e chegaria a R$ 15.414,00. Um mês de diferença no calendário vale R$ 90,00 por mês nesse contrato. Em índice volátil, o aniversário é uma variável de negociação, não um detalhe cartorial.

O IGP-M é publicado pela FGV no fim de cada mês e o IPCA pelo IBGE por volta do dia 10 do mês seguinte. Anote sempre o mês de referência ao lado do percentual. Contrato que diz apenas "IGP-M acumulado" gera discussão.

Quando o índice favorece o proprietário e quando favorece o inquilino

Não existe índice bom e índice ruim. Existe índice adequado ao ciclo e ao perfil de risco de cada lado.

O IGP-M favorece o proprietário em ciclo de câmbio em alta e commodity em alta. Foi o que aconteceu em 2021, quando o índice fechou o ano em 17,78% contra 10,06% do IPCA, uma vantagem de 7,72 pontos para quem tinha IGP-M no contrato.

O IPCA favorece o proprietário em ciclo de atacado em queda. É exatamente o presente. Em 2023 a vantagem do IPCA foi de 7,80 pontos, com 4,62% contra queda de 3,18% do IGP-M, e em 2025 foi de 5,31 pontos. Hoje, quem tem IPCA no contrato recebe mais do que o dobro do reajuste de quem tem IGP-M.

Para o inquilino, a lógica se inverte, com um detalhe. O IPCA protege o inquilino do susto. Ele não protege da alta. Nos cinco fechamentos da Tabela 1, o IPCA nunca ficou negativo e nunca passou de 10,06%. O IGP-M oferece a chance de reajuste negativo, algo que aconteceu em 2023 e em 2025, mas cobra o risco do ano em que o índice dispara. Inquilino com orçamento apertado e horizonte longo tende a preferir previsibilidade. Inquilino com fôlego e disposição a assumir risco pode ganhar com o IGP-M.

Vale lembrar que reajuste não é o único vetor. Aluguel de mercado se move por oferta, e a leitura desse movimento está em a disparada dos aluguéis acima da inflação.

Para dimensionar o patrimônio que costuma estar por trás desses contratos em Cuiabá e Várzea Grande, olhe o retrato da carteira de venda da VITALE na extração de 3 de setembro de 2026.

NotaTabela 4. Carteira de venda da VITALE, 430 anúncios com 100% de cobertura, extração de 3 de setembro de 2026. As linhas somam 430, e 185 dos 430 imóveis são casas em condomínio. São valores de venda, não de locação, e não servem para estimar aluguel nem rentabilidade. Fonte: carteira VITALE Investimentos.

Em ativos desse porte, um ponto percentual de índice não é detalhe. É a diferença entre um contrato que se sustenta por anos e um contrato que precisa ser renegociado no primeiro aniversário. Quem estuda a operação de locação nesse segmento encontra o quadro completo em renda com locação de alto padrão.

Cláusulas alternativas: índice misto, teto de reajuste e revisão negociada

A Lei do Inquilinato dá liberdade quase completa para desenhar a cláusula. O artigo 17 da Lei 8.245, de 1991, diz que é livre a convenção do aluguel, vedada apenas a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O artigo 18 diz que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Ou seja: dentro da periodicidade anual, quase tudo o que as duas partes combinarem por escrito vale.

Isso abre quatro caminhos que raramente aparecem em contrato de gaveta e que resolvem a maior parte dos conflitos.

Índice misto. A cláusula adota a média aritmética entre IGP-M e IPCA no mesmo período de doze meses. O efeito é amortecer os dois extremos. Nos números de hoje, com IGP-M de 2,16% e IPCA de 4,44%, a média sairia em 3,30%, e o aluguel de R$ 15.000,00 iria a R$ 15.495,00. Nem o piso de quem tem IGP-M, nem o teto de quem tem IPCA.

Teto de reajuste. A cláusula mantém um índice único, mas limita o percentual aplicável. Um exemplo comum é "reajuste pelo IGP-M, limitado a 10% ao ano". Em 2021 essa trava teria segurado o reajuste em 10% no lugar de 17,78%. É a cláusula que mais preserva relação de longo prazo em imóvel de alto padrão, porque tira do inquilino o medo do ano fora da curva.

Piso de reajuste. É o espelho do teto e protege o proprietário do reajuste negativo. Um exemplo é "reajuste pelo IGP-M, nunca inferior a zero". Sem essa linha, o contrato indexado ao IGP-M em 2023 e em 2025 chegou ao aniversário com índice negativo, e o inquilino tinha direito à redução.

Índice alternativo específico de aluguel. A FGV publica o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), construído a partir de contratos residenciais e não de preços de atacado. É uma escolha defensável quando as duas partes querem um indicador que reflita o próprio mercado de locação. Como qualquer índice, precisa estar nomeado no contrato de forma inequívoca, com fonte e periodicidade.

Existe ainda a revisão judicial, prevista no artigo 19 da mesma lei: não havendo acordo, locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, podem pedir revisão judicial do aluguel, para ajustar o valor ao preço de mercado. É o remédio para o contrato que ficou muito descolado da realidade, e não substitui o reajuste anual.

Uma observação de ordem prática. Cláusula criativa exige redação clara. Escreva o índice, a fonte, a periodicidade, o mês de referência, o que acontece se o índice for extinto e qual índice substituto se aplica. Contrato bem escrito não é o que prevê o futuro. É o que não deixa dúvida sobre o que fazer quando o futuro chega diferente.

O que fazer quando o reajuste inviabiliza a permanência de um bom inquilino

Chega o aniversário, o índice está alto, e a conta não fecha para o morador. É uma situação que se repete todo ano em imóvel de alto padrão, e a decisão costuma ser tomada no impulso.

Comece pela aritmética que quase ninguém faz. Um imóvel vago custa aluguel integral não recebido, condomínio e IPTU por conta do proprietário, além do custo de recolocação e do tempo até o novo contrato. Dois ou três meses de vacância consomem, com folga, o ganho de um reajuste cheio. No exemplo de R$ 15.000,00, o reajuste de 4,44% rende R$ 7.992,00 em doze meses. Dois meses de imóvel vazio custam R$ 30.000,00 só de aluguel não recebido, sem contar encargos. A conta não é próxima. Ela é de outra ordem de grandeza.

Com isso na mesa, há três saídas honestas.

• ◆Escalonar o reajuste. Aplique o índice cheio, mas divida a diferença em três ou quatro meses até o valor final. O contrato chega ao patamar correto sem quebrar o fluxo de caixa do morador.
• ◆Trocar reajuste por prazo. Aplique um percentual menor em troca de renovação mais longa, com o índice cheio previsto para o aniversário seguinte. O proprietário compra previsibilidade, que vale dinheiro.
• ◆Trocar reajuste por benfeitoria. Aplique um percentual menor e destine a diferença a uma melhoria no imóvel, com escopo e prazo definidos por escrito. O bem sai valorizado e o inquilino percebe contrapartida real.

Qualquer uma das três precisa virar aditivo assinado, com o valor novo, a data de vigência e o índice do aniversário seguinte. Acordo verbal sobre reajuste é fonte garantida de conflito no ano seguinte.

Uma última palavra sobre postura. O inquilino que paga em dia, cuida do imóvel e avisa quando algo quebra é um ativo, não uma linha de receita. Preservar essa relação não é caridade, é gestão de patrimônio. Aqui na VITALE trabalhamos com a ideia de que não se vende imóvel, se constrói legado, e legado se constrói com contratos que sobrevivem a ciclos, não com o reajuste máximo de um único ano.

Perguntas frequentes

Notaeste conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado ou contador sobre o seu contrato específico. Os índices citados foram apurados em 3 de setembro de 2026 nas fontes oficiais indicadas e podem ter sido atualizados desde então. A VITALE Investimentos Imobiliários, CRECI/MT 10.816-J, não promete valorização, rentabilidade nem resultado de negociação.