Quando o assunto é financiamento imobiliário no Brasil, dois sistemas organizam a maior parte das operações de crédito para aquisição de imóveis: o SFH, Sistema Financeiro da Habitação, e o SFI, Sistema Financeiro Imobiliário. Eles existem há décadas, estão na legislação imobiliária e são citados em contratos e em documentos de compra e venda com frequência. Mas a maioria dos compradores que assina um contrato de financiamento não tem clareza sobre o que cada sistema representa na prática, quais são suas diferenças reais e por que essa distinção importa para o custo e para as condições do crédito.
O SFH foi criado em 1964 e é o sistema mais regulamentado dos dois. Ele opera com recursos do FGTS e da caderneta de poupança, e por isso tem uma série de condicionantes que o tornam mais restritivo em termos de teto de imóvel financiável mas também mais barato em termos de taxa de juros. Para se enquadrar no SFH, a transação precisa respeitar o valor máximo do imóvel financiável, que sofreu atualizações ao longo dos anos e em 2026 está fixado em torno de R$ 1,5 milhão dependendo da localização e da modalidade, além de outras condições como o uso exclusivo residencial do imóvel e a não titularidade de outro imóvel financiado pelo sistema em nome do comprador. As taxas de juros no SFH são limitadas por lei a 12% ao ano mais TR, e na prática as melhores taxas negociadas com os grandes bancos operam bem abaixo desse teto para clientes com bom relacionamento bancário.
O SFI é o sistema mais flexível dos dois. Ele foi criado em 1997 justamente para atender às demandas de financiamento que o SFH não alcançava, especialmente imóveis de valor superior aos limites do sistema habitacional tradicional. No SFI, não existe teto de valor de imóvel, não existe restrição ao número de imóveis financiados e as taxas de juros são livremente negociadas entre o banco e o tomador, sem o limite legal de 12% do SFH. Para o comprador de alto padrão em Cuiabá, onde os imóveis mais desejados superam frequentemente os limites do SFH, o SFI é o sistema que financia a maior parte das operações com imóveis de valor elevado.
A diferença prática mais relevante para o comprador de alto padrão está na taxa de juros e no custo do ITBI. No SFH, a parcela financiada tem alíquota de ITBI de 0,5%, com uma clara vantagem tributária em relação ao SFI, onde a alíquota cheia de 2% incide sobre o valor total. Para imóveis que excedem os limites do SFH em Cuiabá, essa diferença de alíquota representa um custo adicional de ITBI que precisa ser incluído no planejamento financeiro da compra.
A escolha entre um sistema e outro raramente é uma escolha do comprador. Ela é determinada pelo valor do imóvel e pelas condições da transação. O que o comprador pode fazer é entender em qual sistema sua compra se enquadra e negociar as condições de crédito com conhecimento das regras que se aplicam ao seu caso. A VITALE orienta seus clientes nessa análise antes de qualquer proposta de financiamento.
Vem ser VITALE.
