Duas pessoas com o mesmo imóvel, o mesmo banco e a mesma taxa podem terminar o contrato com mais de um milhão de reais de diferença. A conta completa está aberta aqui, com as premissas declaradas e as regras do Banco Central na mesa.
Duas pessoas compram o mesmo imóvel, no mesmo dia, no mesmo banco, com a mesma taxa. Uma delas termina o contrato tendo pago mais de um milhão de reais a mais que a outra. A diferença não estava no preço do imóvel nem na negociação da entrada.
Estava em duas decisões técnicas que quase ninguém discute na hora de assinar. A primeira é o sistema de amortização, SAC ou Price. A segunda é o que se faz com o dinheiro que sobra ao longo dos anos, e principalmente como o banco é instruído a aplicar esse dinheiro no contrato.
Este texto abre a conta inteira. Sem promessa de rentabilidade, sem atalho e com todas as premissas declaradas, para que você possa refazer o cálculo com os seus próprios números e com a proposta que o seu banco colocou na mesa.
- Como SAC e Price constroem a parcela e por que isso muda o total de juros
- Uma simulação de R$ 1,5 milhão em 360 meses, com as premissas abertas
- A diferença real entre amortizar reduzindo prazo e amortizar reduzindo parcela
- Como comparar o custo do financiamento com o que o dinheiro renderia fora dele
- O que a regulação garante na portabilidade e na amortização antecipada
- Os erros silenciosos que encarecem o contrato sem aparecer na taxa anunciada
O que realmente diferencia SAC de Price, sem jargão
Nos dois sistemas os juros incidem sempre sobre o saldo devedor. O que muda é a ordem em que você devolve o principal ao banco. É o que o mercado chama de tabela SAC e tabela Price.
No SAC, a parcela de amortização é constante. Você devolve todo mês a mesma fatia do valor financiado, e como o saldo cai mais rápido, os juros caem junto. A prestação começa alta e diminui mês a mês.
Na Price, quem é constante é a prestação. No começo, quase tudo dentro dela é juro e muito pouco é amortização. O saldo devedor demora a ceder, e é exatamente esse atraso que cobra caro no fim.
Não há ilegalidade em nenhum dos dois. A Resolução CMN 4.676, no art. 5º, inciso III, lista a capitalização de juros entre as condições essenciais das operações de financiamento imobiliário, e o art. 6º vai além: a cota de crédito é limitada a 80% do valor de avaliação, mas pode chegar a 90% quando o contrato usa SAC ou Sacre. Quem escolhe SAC pode, portanto, financiar uma fatia maior do imóvel.
Dentro do Sistema Financeiro da Habitação existe ainda um teto de custo. O art. 13 fixa o valor máximo de avaliação do imóvel em R$ 2.250.000,00 e limita o custo efetivo em 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas. Vale a leitura do nosso guia sobre o novo teto do SFH e o que ele muda no alto padrão.
Simulação de R$ 1,5 milhão em 360 meses: o total pago em cada sistema
O que vem a seguir é uma simulação, não uma proposta. As premissas são estas: R$ 1.500.000,00 financiados, 360 meses, taxa efetiva de 11,7% ao ano, Taxa Referencial igual a zero e nenhum seguro, tarifa ou taxa de administração incluídos. A taxa de 11,7% foi escolhida por estar dentro do que os grandes bancos praticavam no balcão em agosto de 2026.
No SAC, a primeira prestação fica em R$ 18.061,44 e a última em R$ 4.205,26. O total pago chega a R$ 4.008.006,93, sendo R$ 2.508.006,93 de juros.
Na Price, a prestação é fixa em R$ 14.416,28 do primeiro ao último mês. O total pago chega a R$ 5.189.860,69, sendo R$ 3.689.860,69 de juros.
A diferença de juros entre os dois sistemas, nas mesmas condições, é de R$ 1.181.853,76. Equivale a quase 80% de tudo o que foi financiado, decidido em uma única linha do contrato.
As duas curvas se cruzam no mês 96, ou seja, no oitavo ano. Daí em diante a parcela do SAC fica permanentemente abaixo da parcela fixa da Price, e a distância só aumenta.
Há um ponto honesto a registrar. A Price entrega, no primeiro mês, R$ 3.645,16 a mais de caixa livre do que o SAC. Para quem tem uso produtivo para esse dinheiro, a comparação não termina no total de juros, e é justamente disso que trata a quarta seção.
Amortizar prazo ou amortizar parcela: a decisão que muda o jogo
Amortização extraordinária é o pagamento adicional que abate diretamente o saldo devedor. A CAIXA descreve o serviço em duas opções, redução do valor da prestação ou redução do prazo remanescente, conforme a escolha do cliente, e os demais bancos seguem a mesma lógica.
A escolha parece burocrática e não é. Ao reduzir o prazo, você mantém o desembolso mensal e elimina as parcelas do fim do contrato, que são as mais carregadas de juros na Price. Ao reduzir a parcela, você alivia o mês e mantém o contrato inteiro rodando.
Na mesma simulação, um aporte anual de R$ 30.000,00, sempre com opção por reduzir prazo, muda a fotografia. O SAC se encerra em 228 meses, com R$ 1.598.964,42 de juros. A Price se encerra em 192 meses, com R$ 1.724.134,39 de juros.
Repare no que aconteceu: a Price com disciplina de aporte paga menos juros que o SAC sem aporte nenhum. O sistema define o ponto de partida, o comportamento define a chegada.
| Cenário | Parcela inicial | Parcela final | Total pago | Economia de juros |
|---|---|---|---|---|
| SAC puro | R$ 18.061,44 | R$ 4.205,26 | R$ 4.008.006,93 | referência |
| SAC com R$ 30 mil por ano | R$ 18.061,44 | R$ 4.297,90 | R$ 3.098.964,42 | R$ 909.042,51 |
| Price pura | R$ 14.416,28 | R$ 14.416,28 | R$ 5.189.860,69 | referência |
| Price com R$ 30 mil por ano | R$ 14.416,28 | R$ 14.416,28 | R$ 3.224.134,39 | R$ 1.965.726,30 |
Notasimulação VITALE com as premissas declaradas nesta página. O total pago inclui os aportes anuais. A economia de juros é medida contra o mesmo sistema sem aporte.
Um aporte isolado também mostra o tamanho da escolha. Com R$ 100.000,00 amortizados no mês 24 da mesma simulação, a diferença entre as duas opções aparece inteira.
| Aporte único de R$ 100 mil no mês 24 | SAC | Price |
|---|---|---|
| Reduzindo prazo, economia de juros | R$ 300.590,30 | R$ 1.284.106,99 |
| Reduzindo prazo, prazo final | 336 meses | 264 meses |
| Reduzindo parcela, economia de juros | R$ 156.084,64 | R$ 225.954,86 |
| Reduzindo parcela, prazo final | 360 meses | 360 meses |
Notasimulação VITALE, mesmas premissas. Na opção por reduzir parcela, o prazo original é mantido.
A regra de bolso da VITALE: se o seu orçamento aguenta a parcela atual sem sufoco, peça sempre a amortização com redução de prazo e confirme por escrito, no protocolo, qual opção foi aplicada. Reduzir parcela é para quem precisa de fôlego no mês, não para quem quer pagar menos juros.
Quando faz sentido amortizar e quando o dinheiro rende mais fora
A conta que separa as duas decisões é simples de montar. De um lado, o custo efetivo do seu contrato. Do outro, o que o mesmo dinheiro renderia líquido, já descontado o imposto.
Em agosto de 2026, o Copom reduziu a Selic para 14,00% ao ano. Um investimento de renda fixa que acompanhe essa referência e seja resgatado depois de 720 dias sofre 15% de imposto de renda, pela tabela regressiva da Lei 11.033/2004. Na conta direta, 14,00% brutos viram cerca de 11,9% líquidos ao ano.
Compare com o seu contrato. As taxas de balcão em agosto de 2026 partem de 10,26% ao ano mais TR na CAIXA e ficam perto de 11,6% a 11,7% ao ano mais TR nos grandes bancos privados. Some a TR, os seguros obrigatórios e a taxa de administração, que ficam fora do teto de 12% do SFH, e o custo real do financiamento tende a passar do rendimento líquido de uma aplicação conservadora.
Quando essa margem se inverte, e o rendimento líquido supera com folga o custo do contrato, a matemática deixa de empurrar para a amortização. Vale acompanhar o movimento da taxa básica em nossa leitura sobre o novo patamar da Selic, porque a resposta muda com o ciclo.
Antes da matemática, porém, vem a liquidez. Dinheiro aplicado no saldo devedor não volta. Reserva de emergência, capital de giro do negócio e obras já contratadas vêm primeiro, sempre.
O efeito da portabilidade somada à amortização
Portabilidade e amortização resolvem problemas diferentes. A portabilidade ataca a taxa, a amortização ataca o saldo. Juntas, na ordem certa, produzem o maior efeito.
A ordem correta é levar o contrato para o banco mais barato primeiro e só depois começar os aportes. Amortizar antes reduz o saldo que será transferido e joga fora parte do ganho da taxa menor.
A Resolução CMN 5.057 dá o roteiro. O art. 7º exige que a proposta do novo banco traga a taxa anual nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total, o prazo, o sistema de amortização e o valor das prestações. O art. 8º dá ao banco atual até cinco dias úteis para pedir a transferência dos recursos. E o art. 15 é categórico: os custos de troca de informações e de transferência entre as instituições não podem ser repassados a você.
O passo a passo completo está em nosso guia de portabilidade de crédito imobiliário, inclusive a lista de documentos e o que pedir por escrito.
Erros que encarecem o financiamento sem que ninguém perceba
O primeiro erro é confundir amortização extraordinária com pagamento antecipado de parcelas. Antecipar parcelas apenas empurra vencimentos futuros. Amortizar abate o saldo devedor e derruba os juros que ainda seriam calculados sobre ele.
O segundo é aceitar a opção padrão do aplicativo. Vários bancos deixam a redução de parcela pré-selecionada, e o cliente confirma sem perceber que abriu mão de boa parte da economia possível.
O terceiro é comparar taxa nominal em vez de Custo Efetivo Total. O CET é o número que reúne juros, tarifas e seguros. Duas propostas com a mesma taxa anunciada podem ter CET bem diferente.
O quarto erro é o mais caro de todos e não aparece em planilha nenhuma: assinar sem ter feito a simulação nos dois sistemas. Os simuladores oficiais da CAIXA, do Bradesco, do Santander e do Itaú são gratuitos e levam poucos minutos.
Outros deslizes aparecem com frequência nos contratos que revisamos.
- Esticar o prazo ao máximo permitido só para reduzir a parcela, sem plano de aporte
- Ignorar os seguros MIP e DFI, que ficam fora do teto de custo efetivo do SFH
- Não guardar o protocolo da amortização e o extrato do saldo devedor atualizado
- Aceitar a primeira proposta sem comparar o CET de pelo menos três bancos
- Trocar de sistema de amortização sem refazer a conta do total pago
Perguntas frequentes
A VITALE não vende imóveis, constrói legados. Isso significa sentar com você antes da assinatura, abrir a planilha dos dois sistemas, colocar os seguros e o CET na conta e mostrar o desenho completo do compromisso que está sendo assumido pelos próximos vinte ou trinta anos. A decisão é sua. A clareza para tomá-la é nossa obrigação.
Se você está avaliando um financiamento em Cuiabá ou em Várzea Grande, converse com a curadoria VITALE. Levamos a sua proposta real, com a sua taxa e o seu prazo, para as duas simulações lado a lado, sem compromisso e sem pressa.
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Notaeste conteúdo é informativo e não constitui recomendação de investimento, aconselhamento financeiro ou tributário. As simulações usam premissas declaradas e não representam proposta de crédito. Cada contrato tem taxa, seguros e encargos próprios, e cada caso deve ser validado com o seu banco e com profissional habilitado.
