A Reforma Tributária substitui tributos antigos por dois novos, o IBS e a CBS, no modelo de IVA dual. Para o setor imobiliário, foram criados redutores que suavizam a carga, com abatimentos expressivos na venda, na locação e na temporada, além de um redutor social para a locação residencial. O ano de 2026 é de teste, com alíquotas simbólicas, e a transição se estende até a consolidação do novo sistema. O ITBI e o imposto sobre ganho de capital seguem as suas próprias regras. Este é um tema em que planejamento vale dinheiro, e apoio profissional não é luxo.
Poucas mudanças estruturais afetam tanto o dia a dia de quem compra, vende ou aluga um imóvel quanto uma reforma no sistema de tributos. E como toda transição, ela gera dúvida, boato e oportunidade em doses parecidas.
A curadoria VITALE organiza aqui o que muda na prática em cada tipo de operação imobiliária, como funciona a transição e o que observar. Reforçamos que este conteúdo é informativo e não substitui a orientação do seu contador ou advogado, que deve avaliar o seu caso concreto.
O novo desenho em uma página
Comecemos pelo essencial, sem tecnicismo.
A reforma substitui um conjunto de tributos antigos por dois novos, o IBS, de competência de estados e municípios, e a CBS, federal. Juntos, eles formam um modelo conhecido como IVA dual, que busca simplificar e dar mais transparência à tributação sobre consumo, com cobrança no destino e crédito ao longo da cadeia.
O setor imobiliário foi tratado com regras próprias, reconhecendo que imóvel não é uma mercadoria comum. Por isso existem redutores de alíquota específicos, regras de transição e faixas de isenção. Entender esses mecanismos é o que separa quem se planeja de quem apenas reage.
Os redutores que suavizam o setor
Este é o coração do tratamento dado ao mercado imobiliário.
| Tipo de operação | Redutor de alíquota previsto |
|---|---|
| Venda de imóvel | Redutor de 50% sobre a alíquota |
| Locação | Redutor de 70% sobre a alíquota |
| Locação por temporada | Redutor de 40% sobre a alíquota |
| Locação residencial | Redutor social adicional em valor fixo mensal por contrato |
Quadro elaborado pela curadoria VITALE a partir da legislação da Reforma Tributária. Percentuais sujeitos a regulamentação e a alterações. Consulte o seu contador.
A lógica dos redutores é reconhecer que a atividade imobiliária tem margens e dinâmica diferentes do comércio comum. O redutor de 70% na locação é especialmente relevante, porque a locação é uma atividade de fluxo contínuo, com margem estreita depois de custos, manutenção e vacância.
O redutor social da locação residencial merece destaque à parte. Ele funciona como um abatimento em valor fixo por contrato, o que na prática protege os aluguéis de menor valor, reduzindo ou até zerando o impacto para o pequeno locador. É uma proteção desenhada para a base do mercado.
O que muda na venda de imóveis
Vamos ao caso mais comum, a compra e venda.
Na venda, incide o novo sistema com o redutor de metade da alíquota. O ponto mais importante, porém, é entender quem é atingido. A pessoa física que vende um imóvel de forma eventual, dentro do seu patrimônio pessoal, não é tratada como contribuinte desses tributos sobre consumo. O sistema mira a atividade econômica imobiliária, e não a venda esporádica de um bem próprio.
Para incorporadoras, construtoras e quem atua profissionalmente com imóveis, a mudança é estrutural e exige revisão de precificação, de contratos e de fluxo de créditos. Para o comprador final, o efeito aparece de forma indireta, embutido no preço praticado pelo mercado, e por isso vale acompanhar como o setor vai absorver a transição.
O que muda na locação
A locação recebeu atenção especial, e por bons motivos.
Além do redutor de 70%, existe o redutor social para a locação residencial, que abate um valor fixo por contrato ao mês. Na prática, isso significa que contratos de aluguel residencial de menor valor tendem a ter impacto muito pequeno ou nenhum, enquanto contratos de valores mais altos sentem mais.
Para quem vive de renda de aluguel, este é o momento de fazer contas com apoio profissional. A depender do número de imóveis, do valor dos contratos e da estrutura utilizada, pessoa física ou jurídica, o resultado muda bastante. Não existe resposta única, existe o cálculo do seu caso, e ele precisa ser feito antes e não depois.
Quando a pessoa física passa a ser tratada como empresa
Este é o ponto que mais gera dúvida entre investidores, e merece clareza.
A legislação estabeleceu critérios objetivos para identificar quando uma pessoa física exerce, de fato, atividade econômica imobiliária. Esses critérios combinam a quantidade de imóveis explorados e o volume de receita obtida com locação em um período. Ultrapassados esses limites, a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte dos novos tributos.
Quem tem uma carteira relevante de imóveis alugados precisa conhecer esses limites com precisão. E aqui vale um alerta honesto. Reorganizar patrimônio às pressas, no fim do prazo, costuma sair caro e gerar erro. Planejar com antecedência, com contador e advogado, é o que permite escolher a melhor estrutura com calma e dentro da lei.
O calendário da transição
A mudança não acontece de uma vez, e conhecer o cronograma ajuda a se preparar.
O ano de 2026 é de teste, com alíquotas simbólicas, servindo para que empresas e sistemas se adaptem. Na sequência, a CBS entra em vigor de forma plena, enquanto o IBS avança gradualmente ao longo dos anos seguintes, em escada, até a consolidação completa do novo modelo e a extinção definitiva dos tributos antigos.
Essa gradualidade é uma janela de planejamento. Quem usa esse período para revisar estruturas, contratos e precificação chega preparado à fase plena. Quem deixa para depois vai fazer ajustes sob pressão, e ajuste sob pressão raramente é o mais eficiente.
O que continua igual
Para encerrar, um esclarecimento que evita muita confusão.
O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis, continua existindo com as suas próprias regras e alíquotas definidas por cada município. O imposto sobre o ganho de capital na venda também segue a sua lógica própria. O IPTU permanece. Ou seja, a reforma reorganiza a tributação sobre consumo, e não substitui os tributos que incidem sobre a propriedade e sobre o ganho.
Vale registrar também um ponto relevante para quem opera com troca de bens. A permuta de imóvel por imóvel sem torna tende a ser tratada como simples troca, sem incidência dos novos tributos, enquanto a parcela paga em dinheiro, a torna, é considerada compra e venda e passa a ser tributada. É mais um motivo para estruturar operações com apoio profissional desde o início.
A VITALE e o valor do planejamento
Na VITALE, acompanhamos as mudanças que afetam o patrimônio dos nossos clientes e trabalhamos sempre em conjunto com os profissionais que cuidam do planejamento contábil e jurídico. Diante de uma transição, informação clara e antecedência valem dinheiro.
Se você investe em imóveis em Cuiabá e Várzea Grande e quer entender como estruturar bem as suas operações neste novo cenário, a nossa equipe está pronta para conversar ao lado dos seus assessores.
