Comprar um imóvel usado é uma decisão que exige um nível de due diligence significativamente maior do que a compra de um imóvel novo. Em um imóvel novo de incorporadora, existe a presunção de que a documentação está em ordem e que os sistemas foram instalados corretamente, com a garantia legal da construtora como última linha de proteção. Em um imóvel usado, o histórico de manutenção, a situação jurídica e o estado real das instalações são responsabilidade do comprador verificar antes de qualquer comprometimento.
A verificação jurídica é o ponto de partida inegociável. A certidão de ônus reais do imóvel, obtida no cartório de registro de imóveis onde está matriculado, revela se há hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária em favor de banco ou qualquer outro ônus que pese sobre o bem. Um imóvel com ônus pode ser vendido, mas o comprador precisa saber exatamente o que está comprando e como o ônus vai ser quitado antes ou no momento do fechamento.
As certidões negativas de débitos do vendedor são o segundo elemento de verificação jurídica. Dívidas fiscais do vendedor, pendências trabalhistas de empresas onde ele é sócio e execuções fiscais em seu nome podem atingir os bens que ele possui, incluindo o imóvel que está vendendo. Uma transação feita com um vendedor com dívidas relevantes pode ser contestada judicialmente por credores, especialmente quando o comprador pagou um preço muito abaixo do mercado.
A vistoria técnica do imóvel é o segundo pilar da due diligence. Contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer uma vistoria estrutural, elétrica e hidráulica antes de qualquer proposta de compra tem um custo que varia entre R$ 800 e R$ 3 mil dependendo do tamanho do imóvel e da profundidade da vistoria, e é um dos melhores investimentos que o comprador pode fazer. O profissional vai identificar umidade nas paredes, fissuras estruturais que pedem investigação, instalações elétricas fora de norma, sistema hidráulico com problemas de pressão ou de vedação, e qualquer outro problema que o leigo não consegue identificar em uma visita comum.
A regularidade construtiva é o terceiro ponto de verificação. O imóvel que está sendo vendido é o mesmo que consta na matrícula registrada no cartório? A área construída real corresponde à área averbada? Qualquer acréscimo de área não regularizado representa uma irregularidade que pode impedir o financiamento bancário e que será herdada pelo comprador junto com o imóvel.
A VITALE conduz toda essa due diligence como parte do serviço de curadoria que oferece antes de qualquer recomendação de imóvel usado.
Vem ser VITALE.
