A nova lei do aluguel já está em vigor e muda contrato, garantias e obrigações. Veja o que proprietário e inquilino de alto padrão precisam ajustar agora.
Existe um contrato de locação que circula há anos no alto padrão de Cuiabá e quase sempre traz as mesmas três exigências juntas: fiador, caução de três aluguéis e seguro-fiança. Quem o montou acreditava estar blindando o patrimônio. Estava criando uma nulidade e uma contravenção penal.
E isso não é uma novidade de 2026. O parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245 de 1991 já proibia mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o artigo 43 já tratava a exigência cumulativa como contravenção penal. O que mudou neste ano foi o rigor com que a regra passou a ser cobrada, somado a duas exigências de forma que são, essas sim, novas na prática do mercado: contrato por escrito para todo contrato novo e assinatura eletrônica com validade jurídica plena.
Vale corrigir de saída o que mais circula por aí: a Lei do Inquilinato não foi revogada nem substituída por uma legislação nova. Ela continua sendo a base legal da locação urbana no Brasil. Este artigo separa o que de fato mudou do que apenas passou a ser fiscalizado, e mostra, cláusula por cláusula, o que revisar nos contratos que você já assinou. Consulta feita em 3 de setembro de 2026.
- O que exatamente mudou e desde quando vale
- Contrato por escrito: por que o acordo verbal virou risco
- O fim da exigência de garantia dupla e como adequar contratos antigos
- Vistoria, benfeitorias e devolução do imóvel
- O que muda na locação de alto padrão, com mobília e automação
- O que revisar nos seus contratos vigentes ainda este mês
O que exatamente mudou e desde quando vale
A primeira coisa é baixar a temperatura da manchete. Não houve reforma estrutural da Lei 8.245 de 1991. Houve um conjunto de atualizações, reforço de fiscalização e consolidação de entendimentos que, somados, mudam a rotina de quem aluga e de quem administra imóvel.
São cinco pontos que valem em 2026 e que você precisa conhecer pelo nome:
- Contrato por escrito obrigatório, com identificação das partes, descrição do imóvel, valor, índice de reajuste, prazo e modalidade de garantia.
- Assinatura eletrônica com validade legal plena, o que dispensa a presença física para fechar a locação.
- Proibição de exigir duas modalidades de garantia no mesmo contrato, agora aplicada com rigor.
- Caução em dinheiro limitada ao equivalente a três aluguéis, devolvida com correção monetária se não houver pendências.
- O locador não pode acessar o imóvel sem autorização prévia do morador, salvo emergência comprovada.
Três desses cinco pontos já estavam na lei desde 1991. A caução limitada a três meses de aluguel é o parágrafo 2 do artigo 38. A vedação da garantia dupla é o parágrafo único do artigo 37. E a exigência de combinar previamente dia e hora para vistoriar o imóvel é o inciso IX do artigo 23. O que mudou não foi o texto, foi a consequência de descumprir o texto.
Os contratos assinados antes das mudanças continuam válidos segundo as regras vigentes na data em que foram firmados. Isso não significa que estejam confortáveis. Uma cláusula de garantia dupla assinada em 2022 continua nula hoje, porque a nulidade sempre esteve lá. Por isso a seção final deste artigo é uma revisão dos contratos que já existem, e não um manual para os futuros.
Contrato por escrito: por que o acordo verbal virou risco
Durante décadas o mercado tolerou o acordo verbal. Aperto de mão, valor combinado, comprovante de transferência todo mês. Funcionava enquanto tudo corria bem, e desmoronava no primeiro conflito.
A exigência de forma escrita para os contratos novos encerra essa zona cinzenta. O contrato precisa trazer seis elementos: identificação das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel, índice de reajuste, prazo e modalidade de garantia. Cada item é, na prática, uma discussão que você não terá depois.
Pense no que acontece sem cada um deles. Sem índice de reajuste escrito, o reajuste vira negociação do zero todo ano. Sem prazo definido, você perde a previsibilidade da desocupação e cai na prorrogação por prazo indeterminado. Sem modalidade de garantia expressa, o artigo 42 da Lei 8.245 permite ao locador exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, cobrar adiantado. E sem descrição do imóvel, a discussão sobre o estado de entrega começa empatada.
A boa notícia é a assinatura eletrônica, agora com validade jurídica plena para contratos de locação. Um proprietário que mora em outra cidade, ou um inquilino executivo que chega a Cuiabá em transferência, fecha a locação sem cartório e sem viagem. No alto padrão, onde é comum o proprietário estar fora e o locatário chegar com prazo curto, essa é a mudança que mais destrava negócio.
Um cuidado que a pressa atropela: assinatura eletrônica válida não é qualquer clique. É assinatura em plataforma que registre autoria, integridade do documento e data, e o comprovante fica guardado junto do contrato.
O fim da exigência de garantia dupla e como adequar contratos antigos
Aqui está o ponto que mais gera prejuízo silencioso, e o que mais precisa de correção de premissa. A garantia dupla não acabou de ser proibida. Ela é proibida desde 1991. O artigo 37 da Lei 8.245 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir, e o parágrafo único é direto: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. O artigo 43, inciso II, vai além e classifica a exigência de mais de uma modalidade como contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
Leia de novo a última parte: a multa reverte em favor do inquilino. Não é regra decorativa.
| Modalidade de garantia | Como funciona | Onde costuma travar no alto padrão |
|---|---|---|
| Caução | Bens móveis, imóveis ou dinheiro. Em dinheiro, limitada a três aluguéis e depositada em poupança | Três aluguéis cobrem pouco diante de mobília, automação e paisagismo de uma casa de condomínio |
| Fiança | Terceiro assume a dívida do locatário. A penhora do bem de família do fiador é admitida pela jurisprudência | Fiador com patrimônio compatível é raro nessa faixa, e o risco que ele assume é alto |
| Seguro de fiança locatícia | Seguradora cobre inadimplência e encargos previstos na apólice | Custo mensal recorrente e análise de crédito rigorosa, mas é a mais usada quando o valor é alto |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | O locatário dá em garantia quotas de fundo, que ficam bloqueadas | Pouco difundida, exige estrutura que nem toda administradora opera |
NotaTabela 1. Modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei 8.245 de 1991 e as travas práticas de cada uma na locação de alto padrão. Fonte: Lei 8.245 de 1991 e Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça, consulta em 3 de setembro de 2026.
Sobre a caução em dinheiro, dois detalhes que quase ninguém cumpre. O teto: o parágrafo 2 do artigo 38 diz que ela não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. E o destino: esse dinheiro deve ser depositado em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público, com todas as vantagens dela decorrentes revertendo em benefício do locatário no levantamento. A correção da caução é a da poupança, e não a da Selic, que está em 14,00% ao ano depois da reunião do Copom de 4 e 5 de agosto de 2026. Quem deixa a caução em conta corrente do proprietário descumpre a lei e ainda vai devolver corrigido.
Sobre a fiança, um alerta que muda a conversa com quem vai assinar. A Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça firmou que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. O fiador de um aluguel de alto padrão está oferecendo, na prática, a própria casa. Isso precisa ser dito antes da assinatura, e não depois.
E como adequar um contrato antigo que já nasceu com duas garantias? Com um aditivo que faça três coisas na mesma folha: escolher qual modalidade permanece, declarar extinta a garantia excedente e definir a devolução do que foi retido a mais, com correção. Se a excedente foi caução em dinheiro, devolve corrigido. Se foi fiança, o fiador precisa ser liberado por escrito, com ciência dele.
Vistoria, benfeitorias e devolução do imóvel
Locação de alto padrão não quebra no aluguel. Quebra na saída, quando aparecem as contas de piscina, climatização, marcenaria sob medida e jardim.
A lei dá o roteiro. O inciso V do artigo 22 obriga o locador a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Repare na condição: caso este solicite. O laudo de entrada é um direito do inquilino que precisa ser exercido, e interessa aos dois lados que ele exista, com fotos, data e assinatura.
Do outro lado, o inciso III do artigo 23 obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Toda a briga de devolução mora em uma expressão: uso normal. Sem laudo de entrada, isso vira opinião. Com laudo, vira comparação.
O inciso IX do mesmo artigo trata do acesso: o locatário é obrigado a permitir a vistoria pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia de dia e hora. É essa a base do ponto que hoje circula como novidade. O proprietário não entra no imóvel alugado quando quer, precisa de autorização prévia do morador, salvo emergência comprovada, como um vazamento em curso ou risco estrutural evidente.
Benfeitorias são o outro campo minado. O artigo 35 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Guarde a expressão inicial: salvo expressa disposição contratual em contrário.
É ali que a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça se encaixa. Ela reconhece que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A renúncia continua válida em 2026, mas precisa estar escrita, expressa e clara. Contrato verbal não tem cláusula de renúncia, e modelo antigo copiado costuma trazer redação frouxa que não sobrevive a uma discussão séria.
A leitura prática é simples. Se você vai autorizar uma reforma do inquilino, autorize por escrito e diga no mesmo documento quem paga e o que acontece na saída. Se não pretende indenizar nada, a renúncia precisa estar no contrato desde o início, e não ser inventada no fim.
O que muda na locação de alto padrão, com mobília e automação
Aqui a lei encosta na realidade de uma carteira como a nossa. Na extração de 3 de setembro de 2026 a VITALE tinha 430 imóveis anunciados para venda, com cobertura de 100% da carteira. Deles, 328 são construídos, entre casas em condomínio e apartamentos, e é esse o universo que pode virar contrato de locação amanhã.
| Tipologia | Imóveis na carteira | Mediana do valor anunciado de venda |
|---|---|---|
| Casa em condomínio | 185 | R$ 3.200.000 |
| Apartamento | 143 | R$ 1.500.000 |
| Terreno e lote | 102 | R$ 420.000 |
| Total | 430 |
NotaTabela 2. Composição da carteira VITALE por tipologia. Os valores são medianas de anúncio de venda, não de aluguel, e servem apenas para dimensionar o padrão dos imóveis envolvidos. Fonte: extração da carteira VITALE em 3 de setembro de 2026, 430 de 430 anúncios analisados.
Some as duas primeiras linhas da tabela e você chega aos 328 construídos, sendo 185 casas em condomínio e 143 apartamentos. Com mediana de anúncio de R$ 3.200.000 nas casas, falamos de imóveis com automação, climatização, piscina, marcenaria planejada e, muitas vezes, mobília completa entregue com a chave.
Isso cria três problemas que o contrato padrão não resolve.
O primeiro é o teto da caução. Três aluguéis continuam sendo três aluguéis, e repor um sistema de automação, uma bancada de pedra ou um projeto de iluminação passa disso com facilidade. Como não é possível somar uma segunda garantia, a saída é técnica e não jurídica: laudo de entrada detalhado, apólice de seguro do imóvel bem dimensionada e, quando o caso pede, seguro de fiança locatícia com cobertura para danos prevista em apólice.
O segundo é o inventário de bens móveis. Mobília, eletrodomésticos, cortinas e automação não são benfeitorias, são bens móveis, e pedem anexo próprio ao contrato, item a item, com estado de conservação, marca, modelo e foto. Sem esse anexo, na saída não há base para cobrar, e o proprietário fica com a conta.
O terceiro é a manutenção técnica. Automação, filtragem de piscina, aquecimento, energia solar e climatização exigem manutenção periódica por empresa especializada. O contrato precisa dizer quem contrata, com que frequência e quem paga. Deixar implícito é combinar um conflito para dali a doze meses.
Se você avalia colocar um imóvel desse porte para alugar, entenda antes a conta completa em renda com locação de alto padrão e o perfil de quem procura esse contrato em quanto rende alugar uma casa de alto padrão em Cuiabá.
O que revisar nos seus contratos vigentes ainda este mês
Comece pelo reajuste, a cláusula cujo resultado mais muda conforme o índice escolhido.
O IGP-M fechou agosto de 2026 em queda de 0,22% no mês, com 2,16% acumulados em doze meses. Em julho, o acumulado de doze meses estava em 2,76%. O índice tradicional de reajuste de aluguel está desacelerando, e não subindo. Quem repetiu de cabeça que o IGP-M voltou a subir trabalhou com informação vencida. Sobre o descolamento entre o reajuste contratual e o preço praticado, vale ler a disparada dos aluguéis acima da inflação.
Agora a revisão cláusula por cláusula, para abrir junto com o contrato na tela.
| Cláusula | O que verificar | Risco se ficar como está |
|---|---|---|
| Garantia | Se há mais de uma modalidade exigida no mesmo contrato | Nulidade da garantia excedente e contravenção penal com multa revertida ao locatário |
| Caução em dinheiro | Se o valor excede três aluguéis e se está em caderneta de poupança | Cláusula nula no excesso e obrigação de devolver com a correção que deixou de render |
| Fiança | Se o fiador foi informado do alcance da garantia e se há solidariedade escrita | Contestação da fiança e execução travada justamente quando ela é necessária |
| Índice de reajuste | Se o índice está nomeado, com periodicidade e data-base claras | Reajuste renegociado do zero todo ano e insegurança sobre o valor devido |
| Prazo e prorrogação | Se o prazo está expresso e se a prorrogação está prevista | Prorrogação por prazo indeterminado sem o desenho que o proprietário planejou |
| Vistoria de entrada | Se existe laudo com fotos, data e assinatura das duas partes | Discussão de devolução sem base objetiva, decidida no achismo |
| Benfeitorias | Se há cláusula expressa de renúncia ou autorização prévia por escrito | Indenização e retenção do imóvel pelo locatário no fim do contrato |
| Acesso ao imóvel | Se a visita depende de combinação prévia de dia e hora | Conflito com o morador e alegação de violação de domicílio |
| Bens móveis e automação | Se existe anexo com inventário item a item e estado de conservação | Impossibilidade prática de cobrar avarias em mobília e equipamentos |
| Assinatura | Se a via assinada está guardada com o comprovante de autoria e data | Dificuldade de provar o próprio contrato na hora em que ele mais importa |
NotaTabela 3. Cláusulas que devem ser revisadas em contratos de locação vigentes e o risco associado a cada uma. Fonte: Lei 8.245 de 1991 e Súmulas 335 e 549 do Superior Tribunal de Justiça, consulta em 3 de setembro de 2026.
E o checklist de dez pontos para adequar um contrato de locação de alto padrão:
- Confirme que existe uma única modalidade de garantia no contrato e elimine as demais por aditivo escrito.
- Verifique se a caução em dinheiro respeita o teto de três aluguéis e se está depositada em caderneta de poupança.
- Formalize a liberação do fiador excedente por escrito, com ciência dele, e não apenas com um acordo verbal.
- Nomeie o índice de reajuste, a periodicidade e a data-base, sem deixar a definição para depois.
- Anexe o laudo de vistoria de entrada com fotos datadas e assinatura das duas partes.
- Monte o inventário de bens móveis, mobília e equipamentos de automação, item a item, com estado de conservação.
- Defina por escrito quem contrata e quem paga a manutenção de piscina, climatização, automação e energia solar.
- Decida a regra de benfeitorias antes do contrato começar, seja pela cláusula de renúncia, seja pela autorização prévia por escrito.
- Escreva a regra de acesso ao imóvel, com combinação prévia de dia e hora e a exceção de emergência comprovada.
- Guarde a via assinada junto com o comprovante de assinatura eletrônica, que registra autoria, integridade e data.
Se um único item dessa lista estiver em aberto, o seu não é um contrato de alto padrão. É um contrato comum aplicado a um imóvel caro, e a diferença aparece no dia em que der problema.
Perguntas frequentes
A VITALE não vende imóveis, constrói legados. Se você tem um contrato de locação de alto padrão em vigor e quer saber se ele está adequado às regras de hoje, converse com a curadoria VITALE e vamos revisar cláusula por cláusula, com a lei na mesa.
Leia também
- Renda com locação de alto padrão
- Quanto rende alugar uma casa de alto padrão em Cuiabá
- A disparada dos aluguéis acima da inflação
NotaEste conteúdo tem caráter informativo e reflete a legislação e os dados públicos consultados em 3 de setembro de 2026. Não constitui parecer jurídico, consultoria tributária, recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade ou de valorização. Regras de locação, entendimentos dos tribunais e índices de reajuste mudam com frequência, e cada contrato tem particularidades. Antes de assinar, aditar ou rescindir qualquer contrato, consulte advogado habilitado. VITALE Investimentos Imobiliários, CRECI/MT 10.816-J.
