A Lei Complementar 227 de 2026 tornou a progressividade do ITCMD obrigatória em todo o país e trocou o valor de referência do fisco pelo valor de mercado. Entenda quanto isso pesa em um patrimônio imobiliário e o que ainda pode ser decidido com calma antes que as leis estaduais entrem em vigor.
Quem construiu patrimônio em Cuiabá e em Várzea Grande nas últimas duas décadas raramente comprou pensando no inventário. A casa no condomínio, o terreno guardado, a sala comercial alugada: cada decisão teve uma razão própria, e nenhuma delas foi o dia em que aquilo mudaria de mãos.
Em janeiro de 2026 o assunto saiu do campo do "depois eu vejo". A Lei Complementar 227, sancionada em 13 de janeiro e publicada no dia seguinte, escreveu as normas gerais do imposto sobre heranças e doações no Brasil inteiro. Não criou tributo novo. Mudou o desenho do que já existia.
O efeito prático é fácil de enunciar e difícil de digerir. Transmitir passou a custar proporcionalmente mais para quem tem mais, e o valor que o fisco considera deixou de ser um número de referência para ser o de mercado. Este texto mostra o que mudou, quanto pesa em um patrimônio de imóveis e por que o calendário importa mais do que a pressa.
- O que a LC 227 de 2026 determinou e o que segue na mão de cada estado
- Por que a progressividade só muda a conta a partir de certo tamanho de patrimônio
- Como as faixas do imposto funcionam hoje em Mato Grosso, convertidas em reais
- A diferença entre transmitir por inventário e em vida, em custo, prazo e controle
- Como funciona a doação com reserva de usufruto depois da nova base de cálculo
- Quando uma holding familiar faz sentido e quando vira apenas custo fixo
O que mudou de fato com a lei complementar
A LC 227 nasceu do Projeto de Lei Complementar 108 de 2024, parte da regulamentação da reforma tributária. Foi sancionada em 13 de janeiro de 2026 e publicada em 14 de janeiro.
Três mudanças sustentam tudo o que vem depois. A primeira é a progressividade obrigatória. Nenhum estado pode mais cobrar alíquota única, e as faixas precisam subir conforme o valor transmitido, respeitado o teto de 8% que a Resolução do Senado Federal 9, de 1992, mantém desde então.
A segunda é a base de cálculo. O parâmetro passou a ser o valor de mercado do bem ou do direito transmitido. Para participações societárias, o piso de avaliação é o patrimônio líquido ajustado pela reavaliação de ativos e passivos a valor de mercado, somado ao fundo de comércio. É aqui que boa parte das estruturas montadas nos últimos anos perde o efeito que tinha.
A terceira é a soma das doações. A lei autoriza que doações sucessivas entre as mesmas pessoas sejam consideradas de forma cumulativa para enquadramento na faixa, com compensação do imposto já recolhido. Fatiar uma transferência em várias parcelas pequenas deixou de ser um caminho automático.
Há ainda um ponto que quase ninguém percebe. A lei complementar é norma geral e não é autoaplicável: cada estado precisa aprovar a própria lei, e lei estadual que cria ou aumenta tributo respeita a anterioridade anual e a nonagesimal. Publicada em 2026, ela só produz efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.
Como funciona a progressividade e quanto ela pesa em um patrimônio imobiliário
Progressividade não significa que o patrimônio inteiro passa a ser tributado pela alíquota mais alta. Significa escada. A alíquota de cada faixa incide apenas sobre a parte do valor que ultrapassa o limite da faixa anterior.
Mato Grosso trabalha com faixas há mais de duas décadas. O artigo 19 da Lei estadual 7.850, de 2002, fixa a escala em UPF/MT, a unidade fiscal do estado, e diz de forma expressa que a alíquota de cada faixa se aplica só ao que exceder o limite da faixa inferior. A UPF/MT vale R$ 263,78 desde 1º de agosto de 2026.
| Faixa por herdeiro | Em reais, agosto de 2026 | Alíquota |
|---|---|---|
| Até 1.500 UPF/MT | Até R$ 395.670 | Isento |
| De 1.500 a 4.000 UPF/MT | Até R$ 1.055.120 | 2% |
| De 4.000 a 8.000 UPF/MT | Até R$ 2.110.240 | 4% |
| De 8.000 a 16.000 UPF/MT | Até R$ 4.220.480 | 6% |
| Acima de 16.000 UPF/MT | Acima de R$ 4.220.480 | 8% |
Notafaixas do artigo 19 da Lei 7.850 de 2002 de Mato Grosso, convertidas pela UPF/MT de agosto de 2026. As doações seguem escala própria, com faixas menores.
Comparada com uma alíquota única de 4%, a escala mostra o desenho inteiro. Quinhões menores pagam bem menos do que pagariam num modelo de alíquota fixa. O ponto de virada fica um pouco abaixo de R$ 4 milhões por herdeiro, e a partir dali a curva sobe rápido.
Por isso a mudança de 2026 chega a Mato Grosso por um caminho diferente do que chega aos estados de alíquota fixa. Aqui a escada já existe. O que muda de verdade é o valor sobre o qual ela é aplicada, e essa mudança é silenciosa: não aparece em percentual nenhum, aparece na avaliação do imóvel.
A diferença entre herdar e receber em vida
No inventário, o imposto é apurado pela regra vigente na abertura da sucessão, ou seja, na data do falecimento. Ninguém escolhe essa data, nem sabe qual será a lei estadual em vigor quando ela chegar. Em Mato Grosso, o inventário deve ser aberto em 60 dias contados da abertura da sucessão, e o atraso gera acréscimos.
Na doação acontece o oposto. O imposto é apurado na data do ato e recolhido antes da lavratura da escritura. Quem define o momento é o titular do patrimônio, com a regra que ele consegue ler hoje. Essa previsibilidade é a vantagem real da antecipação.
Há um detalhe da progressividade que muda muito a conta e raramente entra na conversa: o imposto incide sobre o quinhão recebido individualmente, não sobre o espólio inteiro. Dividido entre mais herdeiros, o mesmo patrimônio percorre faixas mais baixas.
| Critério | Transmissão por inventário | Transmissão em vida |
|---|---|---|
| Quando o imposto é apurado | Pela regra vigente na data do falecimento | Pela regra vigente na data do ato |
| Quem escolhe o momento | Ninguém escolhe | O titular do patrimônio |
| Prazo | Em Mato Grosso, 60 dias para abrir o inventário | Recolhimento antes da escritura |
| Custos além do imposto | Custas, emolumentos e honorários ao longo do processo | Escritura, registro e honorários de uma só vez |
| Controle sobre o bem | Passa aos herdeiros em conjunto até a partilha | Pode ficar com o doador, se houver usufruto |
| Risco de conflito familiar | Maior, porque a divisão é discutida depois | Menor, porque a divisão é declarada em vida |
Notacomparativo geral. Prazos e custos variam conforme o estado, o cartório e a via escolhida, judicial ou extrajudicial.
O imposto sobre a transmissão é apenas uma das contas. Se o imóvel recebido for vendido depois, entra outra, a do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis, com lógica e alíquotas próprias.
Doação com reserva de usufruto: como funciona na prática
A doação com reserva de usufruto separa duas coisas que normalmente andam juntas. A propriedade passa para o herdeiro escolhido. O uso e os frutos do bem, morar nele ou receber o aluguel, ficam com quem doou, em regra até o fim da vida.
Na prática, o herdeiro se torna proprietário sem poder vender o imóvel sozinho, e o doador continua no comando e recebendo a renda. É o instrumento que mais aproxima duas necessidades que costumam brigar: organizar a sucessão e não abrir mão do controle.
Do lado tributário, o imposto é apurado no momento da doação e recai sobre a chamada nua propriedade, que é o direito transferido sem o usufruto. Como o usufruto é reservado e tem valor próprio, a base costuma ser fracionada segundo o critério da legislação de cada estado, ponto que as leis estaduais de adequação precisam agora rever.
Duas cautelas antes de assinar qualquer coisa. Doação é ato definitivo e não se desfaz por mudança de ideia. E o imposto é pago à vista, hoje, com dinheiro de hoje, mesmo que a sucessão só fosse acontecer daqui a trinta anos.
Holding familiar: quando faz sentido e quando é caro demais
A holding familiar é uma sociedade que passa a ser dona dos imóveis, e os herdeiros recebem quotas dela em vez de receber cada bem separadamente. Resolve problemas reais de governança e de partilha, como detalhamos no texto sobre holding familiar e sucessão de imóveis.
O que a LC 227 fez foi retirar a principal vantagem tributária que muita gente vendia. Se as quotas passam a ser avaliadas a valor de mercado, com piso no patrimônio líquido ajustado somado ao fundo de comércio, o descolamento entre valor contábil e valor real deixa de produzir economia. A estrutura continua útil. Ela só parou de ser um atalho.
Há também o ITBI na entrada dos imóveis na sociedade. A imunidade na integralização de capital existe, mas o Supremo Tribunal Federal fixou, no Tema 796 de 2020, que ela não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113 de 2022, tratou da base de cálculo do ITBI a valor de mercado.
O critério prático é simples. Holding tende a fazer sentido quando existem vários imóveis com renda, mais de um herdeiro e necessidade de regras claras de administração. Tende a ser cara demais quando o patrimônio é um único imóvel residencial, porque o custo fixo de contabilidade e assessoria não encontra função. Vale ler também como famílias que atravessaram gerações usam imóveis para proteger patrimônio.
A janela que ainda está aberta e o que observar no calendário
A janela existe por causa da própria arquitetura da lei. A norma geral está publicada desde janeiro de 2026, mas a cobrança nos novos moldes depende de lei de cada estado, e essa lei estadual respeita a anterioridade. Publicada em 2026, produz efeitos a partir de 2027.
Em Mato Grosso a janela tem contorno particular. Como o estado já cobra por faixas progressivas desde 2002, a adequação tende a mirar menos a alíquota e mais a metodologia de avaliação, a soma de doações sucessivas e o tratamento de participações societárias. É uma mudança de régua, não de percentual.
O que observar: a publicação da lei estadual de adequação, a tabela de faixas que ela adotar, o período em que doações entre as mesmas pessoas serão somadas e o critério oficial de avaliação de imóveis e quotas.
A regra de bolso da VITALE: pressa é o pior conselheiro em sucessão. Antes de assinar qualquer escritura por causa de prazo, some três números: o imposto devido hoje, o custo de escritura e registro, e quanto desse dinheiro sai do caixa que sustenta a família. Decisão tomada em três semanas para fugir de um percentual incerto costuma custar mais do que o percentual que se queria evitar, porque doação não volta atrás e imposto pago não é devolvido quando o cenário muda.
Antecipar faz sentido quando a família já sabe o que quer, quando existe liquidez para pagar o imposto sem comprometer a operação e quando o desenho da divisão está resolvido. Nos outros casos, o melhor uso da janela é entender o patrimônio e chegar preparado.
Perguntas frequentes
Na VITALE, patrimônio é assunto de gerações, não de temporada. A curadoria que aplicamos na escolha de um imóvel é a mesma que aplicamos quando uma família precisa entender o que tem e quanto vale. Não vendemos urgência.
Se você está avaliando o que fazer com os imóveis da família diante das novas regras, converse com a curadoria VITALE. Ajudamos a mapear o portfólio e a entender valores de mercado com critério técnico, para que a conversa com advogado e contador comece do lugar certo.
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- Imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis
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Notaeste conteúdo é informativo e não substitui orientação profissional. As regras de ITCMD variam por estado e mudam com frequência, e as simulações usam premissas declaradas que podem não corresponder ao seu caso. Cada situação deve ser validada com advogado e contador habilitados.
