Custas cartorárias surpreendem na compra do imóvel. Entenda ITBI, escritura e registro para calcular o custo total da aquisição sem sustos.
Existe uma despesa na compra de um imóvel que praticamente ninguém menciona na conversa de venda e que aparece de forma impactante quando o comprador está na fase de escritura e registro. São as custas cartorárias, um conjunto de cobranças que inclui o ITBI, a escritura pública e o registro de imóveis, e que somadas podem representar entre 4% e 7% do valor do imóvel, dependendo do município e do perfil da transação. Para um imóvel de R$ 1,5 milhão em Cuiabá, estamos falando de R$ 60 mil a R$ 105 mil em custos de transação que o comprador precisa ter em caixa além do valor de compra.
O ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal cobrado no momento da transferência de propriedade de um imóvel. Em Cuiabá, as alíquotas seguem uma lógica que diferencia o tipo de financiamento utilizado. Para transações via Sistema Financeiro da Habitação, o ITBI incide à alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado e 2% sobre o valor não financiado. Para as demais transmissões a título oneroso, incluindo compras à vista e financiamentos via SFI, a alíquota é de 2% sobre o valor venal de mercado do imóvel. Esse detalhe importa muito para o comprador de alto padrão, cujos imóveis raramente se enquadram nos limites do SFH, e que portanto pagará a alíquota cheia de 2% sobre o valor total da operação.
A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a compra e venda do imóvel. Seu custo é calculado com base em tabelas de emolumentos definidas pelos Tribunais de Justiça de cada estado, atualizadas anualmente. Em Mato Grosso, os emolumentos cartorários seguem a tabela do TJMT e são calculados de forma progressiva sobre o valor do negócio. Para imóveis de alto padrão em Cuiabá, o custo da escritura pode variar entre R$ 5 mil e R$ 20 mil dependendo do valor da transação. O comprador que utiliza financiamento bancário não paga escritura pública separadamente, pois o contrato de financiamento substitui esse instrumento, mas paga os emolumentos do contrato junto à instituição financeira.
O registro de imóveis é o ato que consolida juridicamente a transferência de propriedade. Apenas após o registro no cartório competente o comprador é legalmente o proprietário do imóvel. O custo do registro também é calculado por tabela de emolumentos estadual e varia em proporção ao valor do imóvel. Para uma transação de R$ 1,5 milhão em Cuiabá, o registro representa um custo estimado entre R$ 4 mil e R$ 8 mil.
Além desses três custos principais, o comprador precisa considerar o custo de certidões negativas que são exigidas para formalizar a transação com segurança: certidão de ônus reais e de ônus pessoais do imóvel, certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais do vendedor, e certidão de distribuição de ações cíveis e criminais. Cada certidão tem um custo individual pequeno, mas o conjunto delas, especialmente quando solicitadas em diferentes órgãos, pode representar R$ 500 a R$ 2 mil no total.
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