O contrato de locação de um imóvel de alto padrão não é um formulário padronizado que qualquer imobiliária pode preencher em dez minutos. É um documento jurídico que precisa contemplar especificidades do ativo, do perfil do inquilino e das expectativas do proprietário de uma forma que os contratos genéricos disponíveis no mercado simplesmente não conseguem cobrir com a segurança necessária.
O primeiro ponto que todo contrato de locação de alto padrão precisa resolver de forma clara é a responsabilidade sobre os sistemas de automação, ar-condicionado central e outros equipamentos de tecnologia que integram o imóvel. Em uma locação convencional, a distinção entre reparo de manutenção de uso e reparo de defeito estrutural é relativamente simples. Em um imóvel com sistema de climatização VRF, automação de iluminação, fechaduras eletrônicas e sistema de som ambiente, essa distinção exige cláusulas específicas que definam com precisão o que é responsabilidade do locatário por uso inadequado e o que é responsabilidade do locador por falha do equipamento.
O estado de conservação do imóvel na entrega precisa ser documentado com um laudo fotográfico e descritivo de qualidade que vai muito além da vistoria padrão de um imóvel convencional. Cada material de acabamento, cada equipamento, cada detalhe de obra precisa estar registrado com data, imagem e descrição do estado. Esse laudo é o único documento que protege o proprietário de forma eficaz no momento da devolução do imóvel, quando os possíveis desgastes precisam ser distinguidos com clareza entre uso normal e dano pelo uso.
A garantia locatícia em imóveis de alto padrão merece atenção especial. O seguro-fiança é a modalidade que mais protege o proprietário porque transfere para a seguradora o risco de inadimplência sem bloquear capital do locatário. O fiador pessoa física, apesar de tradicional, tem limitações práticas em imóveis de alto valor porque exige que o fiador tenha patrimônio compatível para garantir a obrigação, o que em imóveis acima de R$ 8.000 mensais de aluguel é uma condição difícil de verificar e de executar em caso de necessidade.
O prazo do contrato é outra variável que no alto padrão merece uma análise mais cuidadosa do que no mercado convencional. Contratos de dois a três anos com opção de renovação oferecem mais estabilidade para ambas as partes e evitam a vacância recorrente que corrói a rentabilidade do investimento imobiliário.
A VITALE orienta proprietários de imóveis de alto padrão sobre a estruturação de contratos de locação que protegem o ativo com a seriedade que o valor do imóvel exige.
Vem ser VITALE.
