O ITBI é um dos custos mais subestimados na compra de imóveis no Brasil, especialmente no segmento de alto padrão, onde os valores de transação tornam esse imposto uma despesa de magnitude real. Entender como ele é calculado, quais são as diferenças entre os tipos de operação e como planejar esse custo antes de comprometer o caixa é o tipo de informação que a maioria dos compradores recebe tarde demais.
O ITBI é um tributo de competência municipal. Isso significa que cada município define suas próprias alíquotas e suas próprias regras de cálculo, dentro dos limites estabelecidos pela Constituição Federal. Não existe uma alíquota nacional de ITBI. O que existe é uma estrutura que cada município customiza, e o comprador precisa verificar as regras específicas do município onde o imóvel está localizado antes de qualquer planejamento financeiro.
Em Cuiabá, a legislação do ITBI diferencia claramente dois cenários. No primeiro cenário, quando o imóvel é financiado pelo SFH, incide alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado e 2% sobre o valor que não é financiado pelo sistema. Isso significa que, em uma compra de R$ 800 mil com R$ 500 mil financiados pelo SFH e R$ 300 mil de entrada, o ITBI seria calculado como 0,5% sobre R$ 500 mil mais 2% sobre R$ 300 mil, resultando em R$ 2.500 mais R$ 6.000, totalizando R$ 8.500 de ITBI. No segundo cenário, quando o imóvel é adquirido à vista ou financiado via SFI ou outras modalidades fora do SFH, a alíquota é de 2% sobre o valor total da transação ou sobre o valor venal de mercado do imóvel, o que for maior.
Para o comprador de alto padrão em Cuiabá, a maior parte das transações se enquadra no segundo cenário, já que imóveis acima de R$ 1,5 milhão raramente cabem nos limites do SFH. Uma compra à vista de R$ 2 milhões gera um ITBI de R$ 40 mil. Uma compra de R$ 3 milhões gera R$ 60 mil de ITBI. Esses números precisam estar no planejamento financeiro do comprador antes de qualquer proposta, porque o ITBI é pago antes da lavratura da escritura e antes do registro, e não pode ser parcelado ou postergado.
Um ponto que merece atenção especial é a base de cálculo. A Fazenda Municipal pode discordar do valor declarado na escritura quando ela entende que esse valor está abaixo do valor de mercado do imóvel. Nesse caso, a Prefeitura aplica o ITBI sobre o valor que ela considera como valor venal de mercado, que pode ser superior ao valor contratado. Em transações de alto padrão, essa questão emerge com certa frequência quando o preço negociado ficou abaixo da avaliação municipal do imóvel. O comprador que está preparado para essa possibilidade não é surpreendido no guichê do cartório.
A VITALE acompanha o processo documental de cada transação com atenção a esses detalhes, porque o custo de uma surpresa fiscal nesse momento vai muito além do valor financeiro.
Vem ser VITALE.
