Comprar um imóvel em um condomínio fechado sem analisar o condomínio em si é como comprar uma empresa sem analisar sua saúde financeira. O imóvel pode ser excelente, mas se o condomínio que o envolve tem problemas estruturais de gestão, financeiro ou de comunidade, esses problemas vão afetar a qualidade de vida do morador e o valor do ativo ao longo do tempo. A análise do condomínio é parte inseparável da análise do imóvel.
O primeiro elemento a analisar é a saúde financeira do condomínio. Isso significa solicitar as últimas atas de assembleia, o balancete dos últimos doze meses e o relatório de inadimplência. Um condomínio com inadimplência acima de 5% do total de condôminos tem um problema que vai se refletir na qualidade da manutenção das áreas comuns e eventualmente em cobranças extras que o comprador vai pagar depois que entrar. Um condomínio com fundo de reserva adequado, com contas em dia e com prestação de contas transparente é um indicador confiável de boa gestão.
O segundo elemento é a qualidade da manutenção das áreas comuns. Isso não se avalia apenas na visita de lançamento ou de venda, quando o condomínio está sempre no seu melhor. Avalia-se com visitas em dias e horários diferentes, com atenção à limpeza das vias internas, ao estado da vegetação do paisagismo, ao funcionamento dos equipamentos de lazer e à presença ou ausência de obras de manutenção preventiva em andamento. Um condomínio que faz manutenção preventiva é um condomínio que cuida do patrimônio coletivo. Um que só faz manutenção corretiva vai deixar o padrão se degradar antes de agir.
O terceiro elemento é o regulamento interno e o nível real de cumprimento das regras. Um regulamento bem escrito que não é aplicado é pior do que nenhum regulamento, porque cria uma expectativa que a realidade não confirma. Pergunte aos moradores se as regras são respeitadas, se há problemas frequentes com festas em horários inadequados, com uso indevido de áreas comuns ou com obras internas em desacordo com o regulamento. Essas respostas revelam o ambiente real que você está entrando.
O quarto elemento é o perfil dos moradores. Não em termos de fofoca ou de julgamento social, mas em termos de alinhamento com o estilo de vida que o imóvel propõe. Um condomínio onde a maioria dos moradores usa intensivamente as áreas comuns, onde há eventos de comunidade e onde existe uma dinâmica social ativa pode ser excelente para famílias com filhos e menos adequado para quem busca máxima quietude. E vice-versa.
A VITALE realiza essa análise de condomínio como parte da curadoria que precede qualquer recomendação de imóvel aos seus clientes.
Vem ser VITALE.
